华侨城频繁出售资产背后:加快现金回流提高周转效率

万亿

新闻来源：经济观察报
10 月 19 日，华侨城出售上海华合房地产开发有限公司 50% 股权的信息在北京产权交易所进行预披露。上海华合地产由华侨城和华润各持有 50% 股权，旗下主要有位于静安区天目社区地块项目。
这不是华侨城第一次出售旗下资产，自 2018 年 9 月以来，华侨城开始频繁地出售旗下公司股权及资产，经济观察报记者不完全统计，截至 10 月 24 日，华侨城挂牌出售和进行预披露的资产至少有 15 项。
这些被计划出售的资产，有项目公司股权、土地、在建工程及金融资产，其中以房地产项目为主，但也涉及其他领域股权，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。
被计划出售的房地产项目，多数位于上海、深圳和成都等一二线城市。作为国资委最早认定的以房地产为主业 16 家央企之一，华侨城这一行为被外界理解甩卖资产弥补流动资金。
接近华侨城人士表示，出售资产更多是处于资产配置需要，集团层面要求，把一些占用资金较大、短期内变现较难和盈利能力较弱的项目变现，把更多资源聚焦在文化、旅游和新型城镇化主业上面。
华侨城集团官方回复经济观察报表示，资产处置、股权转让和合作开发等行为，主要为了加快现金回流，提高整体资产周转效率，这是华侨城实施新战略的重要组成部分，是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。
一二线城市地产项目为主
经济观察报记者发现，截至目前，华侨城预披露出售的 15 项资产中，除了 6 月撤回出售的深圳康桥置业投资有限公司 30% 股权外，其他 14 项预披露或正在出售的资产多数发布在 9 月和 10 月。
14 个项目中，和房地产有关的项目 11 项，其中位于一二线城市项目 9 项，4 项位于成都，3 项位于上海，2 项位于华侨城总部深圳。此外，泰州和海南各有 1 项。
这一轮华侨城出售的资产中，成都共有 4 项，分别为成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司 100% 股权、成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司 100% 股权、成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司 51% 股权和成都地润置业发展有限公司 51% 股权。
前两家文旅开发公司为华侨城安仁古镇项目公司中的一部分，今年 1 月 9 日，成都安仁华侨城以 2.02 亿元价格获取安仁两幅共计 163 亩土地，两幅土地用途为住宅及配套商业，安仁镇隶属于成都市大邑县。
成都地润置业开发的洛带博客小镇项目为华侨城洛带古镇项目一部分，该公司原为台湾企业景富投资旗下项目，今年 1 月，股东变更为成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司。6 月，华侨城在洛带古镇附近还拿下 107.6 亩土地。
上海出售的 3 项资产，除了与华润合作开发的天目社区项目外，10 月，华侨城还预披露了出售上海万锦置业发展有限公司 100% 股权和上海华侨城中意文化广场二期项目的消息，三个项目净资产接近 30 亿元。
以天目社区项目为例，华侨城在项目公司上海华合房地产持股 50%，本次挂牌出售，意味着华侨城彻底退出项目开发。天目社区项目拿地成本为 69.32 亿元，包括 2.45 万平方米的住宅、3.65 万平方米商业及 12.14 万平方米的办公。
天目社区项目位于上海苏州河区域，有一定稀缺性，但由于上海商住限购，显然去化周期较为漫长。截至 9 月底，上海华合地产净资产为 14.95 亿元，负债 23.28 亿元。
类似的还有上海华侨城中意文化广场二期资产包，该资产同样为商住用地，主要由土地及部分在建工程组成，建筑面积为 13.03 万平方米，转让底价为 12.37 亿元，交易时间截至 11 月 2 日。
上海的另一个资产包为万锦置业名下合利坊旧区改造项目。据上海市普陀区房管局文件信息，该项目共需要拆迁 799 户居民，由于市场房价上涨较快，目前还有 60 余户居民没有有搬迁，拆迁许可证截至 2019 年 2 月 28 日。
位于深圳的两个项目同样为旧改项目，其中深圳万霖投资有限公司为龙岗区坂田大贸工业区旧改实施主体，该项目获取时间为 2017 年 5 月，开发建设用地面积 11847.1 平方米，计容面积为 6.99 万平方米。
深圳市协豪房地产开发有限公司同样为旧改项目，2015 年华侨城以 28 亿元价格从花伴里手中收购恒祥基 51% 股权，并更名为华侨城城市更新，作为华侨城旗下旧改平台，协豪地产为华侨城城市更新子公司。
不仅仅是地产项目
华侨城计划出售的资产中，还有两项位于三四线城市。其中一个是 10 月份挂牌出售的海南华侨城实业有限公司 100% 股权。今年 6 月，海南华侨城实业与文昌市签约了宋氏文化园、东郊椰林、紫贝门户田园广场等三个项目。
海南是国内限购最严厉的省份之一，今年 4 月，海南省政府发布了全域限购政策。
截至三季度末，海南华侨城实业负债 24.66 亿元，净资产为 4735.58 万元。
另一个地产资产包为泰州华侨城部分土地及在建工程，北京产权交易所信息显示，资产包土地面积为 42.99 万平方米，土地性质主要为商住，挂牌出售低价为 6.15 亿元。泰州华侨城项目已经连续多年亏损。
其实，从 9 月华侨城陆续将计划出售的资产挂牌时，出售范围就不限于房地产项目。9 月份预披露了出售深圳华侨城消费安装工程有限公司 100% 股权的信息，截至 8 月底，该公司净资产为 655.2 万元。
另一个非地产项目为 10 月初预披露出售的英大证券 0.74% 股权，英大证券为国家电网控股的全国性证券公司，2002 年 5 月华侨城成为英大证券的股东，这次出售后，华侨城将退出英大证券股东序列。
10 月 24 日，北京产权交易所挂出中山华力包装有限公司 100% 股权预披露信息，该公司股东荣添投资有限公司为华侨城（亚洲）控股旗下公司，10 月 22 日，华侨城亚洲董事会批准了出售行为。
不难发现，被出售的项目中，第一类为拆迁难度较大的旧改项目，包括上海的 1 个项目和深圳的 2 个项目，这些项目虽然前景可观，但变现周期较长。
第二类为去化周期较长的项目，无论是因为限购政策导致去化较慢的上海商住项目和海南项目，还是本身区位并不理想的安仁、泰州等项目，被出售同样是因为周转较慢。
第三类为资产本身盈利不强或者规模较小，且与华侨城主业关联性不强的产业，比如目前正在增资的英大证券、净资产只有 655 万元的深圳华侨城消防安装工程有限公司以及陷入亏损的华力包装。
华侨城集团回复经济观察报称，这种做法，既有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中，不断提升文旅核心竞争力，通过资源优化配置，为消费者开发与建设更优质的文旅项目。
背后的逻辑
从 2015 年以来，华侨城开始启动对内改革、对外开放的新兴战略，将原来旅游地产为主的战略调整为文化 + 旅游 + 新型城镇化战略，华侨城方面表示，通过资产处置、股权转让、合作开发等方式，加快现金回流，提高资产周转效率，是华侨城新战略的重要组成部分。
上述接近华侨城人士也表示，华侨城对内改革主要围绕新型战略进行，今年已经基本完成，下一步就是进行业务调整，" 原来华侨城做了很多投资，下一步将把和主业关联不大且盈利能力有限的资产逐步剥离。"
从 2017 年确立了新战略以来，华侨城集团陆续签下了超过 30 个项目，每个项目投资均在百亿元以上。而且，由于是文化旅游项目，每个项目前期均需要投入大量资金用于基础设施和文化旅游设施建设。
在新战略的影响下，近年华侨城集团资产、负债、净利润等财务指标增幅均较大，截至 2018 年 6 月，总资产达到了 3822.35 亿元，比 3 月末增长了 400.57 亿元，是 2017 年底的 5.1 倍。
同时期，华侨城集团负债也大幅上升，借款、债券和票据从 2017 年底的 249.68 亿元增加至 2018 年 6 月底的 1370.99 亿元，增加了 4.5 倍。
上述人士认为，华侨城想要保持快速发展，提高周转率是必要保障，即将资源在一定时间内变现，实现快刀斩乱麻的效果。" 如果自己可以开发，那就自己开发，自己开发不了，就交给别人开发，战略上快速回笼资金，战术上比较灵活。"
华侨城集团在书面回复中表示，在传统发展模式下，华侨城主要通过文旅产品配套获取土地资源，必须通过完整的房地产开发、销售才能实现价值，在现金回流和收益方面与文旅产品形成互补。
在创新发展模式下，华侨城获取土地资源后，一方面用于发挥核心优势，打造文化旅游项目，另一方面，通过资产出售、股权出让和合作开发等形式，将部分配套土地价值变现，实现资金高效周转。
华侨城集团进一步指出，在当前经济形势下，华侨城集团通过市场化手段，整合多种方式，不断调整提高整体资产周转效率，为文旅建设提供了有力保障。这是正常的市场行为，也是华侨城集团在创新发展模式下实现跨越发展的重要路径。在未来，这些创新手段也将成为集团常规的经营模式。
也就是说，华侨城集团想要维系其快速发展文化旅游新型城镇化战略，不仅需要砍掉短期难以变现的资产，实现轻装上阵，同时也需要将手中资源不断变现，无论房地产形势如何，资产整体周转率尽可能保持高效。
华侨城集团在回复中表示，目前华侨城集团旗下项目资金流转状况良好。" 在国资委的监督下，华侨城集团将持续对资产进行优化，进一步提高资金使用效率。"