躺着就能“收租”的Reits明天开抢！1000元起售，预期分红率最高可达11%

brabradi

5 月 31 日起，来自于华安基金、博时基金、富国基金 9 只 REITs（房地产投资信托基金）将正式开售，国内投资者又将多了一个新工具。


Reits 的本质
"REITs" 英文全称 Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金。REITs 目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。
总体来说，REITs 是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，其主要有三个受投资者青睐的原因：
1. 具有基础设施相对稳定的分红属性；
2. 可在公共市场上流通的较好的流动性；
3. 税收中性的优势。
此次首批公募 REITs 覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。
首批产品产品分红预期率较高
REITs 具有股性 + 债性的收益特征，对于高速公路 REITs、垃圾污水处理 REITs，其收入来源主要是车辆通行费用、固定的污水处理费及垃圾处理费，未来现金流相对比较稳定固定。项目届满后，可供分配的现金流分配后，基金估值为 0，这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高。
而仓储物流和产业园区属于产权类项目，基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归 0，这类项目估值的重点在于持有不动产公允价值的变动，分派收益率预估较低。
目前 9 只公募 REITs 的募集材料来看，不动产类 REITs（含仓储类 REITs、园区类 REITs）2021 年现金分红率在 4.1%~4.74% 之间，而特许经营权（高速公路等）REITs 相对较高，在 6.19%~12.4% 之间（这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化）。


根据监管指引要求，目前 reits 产品项目预计未来 3 年净现金流分派率原则上不低于 4%，在符合分配条件的情况下公募 reits 的分配每年不得少于 1 次，把基础设施基金年度可供分配金额的 90% 以上分配给投资者。
首批 Reits 机构投资者认购火爆
此次 REITs 发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期。
在已经进行的网下询价中，9 家 REITs 合计获得 516.87 亿元资金认购，其中有效认购金额 457.45 亿元，相当于募资额的 6.45 倍。
从首批申购的投资者来看，投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII 等机构投资者，其中券商自营认购总金额达 292.6 亿元，占比 56.6%，其次是保险，认购金额达 81 亿元，占比 15.7%；公募专户、信托、私募基金、券商资管则分别认购了 8.2%、7.6%、6.8% 和 5.2%。


首批公募 Reits 如何购买？
购买渠道
目前从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是 5 月 31 日至 6 月 1 日，也有到 6 月 2 日的。
投资者参与公募 REITs 认购可以通过场外及场内两种方式认购。
1、场内认购为通过证券公司的证券账户认购；
2、场外认购，与认购普通公募基金一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。
门槛
首批 9 只公募 REITs 的场内及场外的认购费率及最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在 100 元— 1000 元之间，上交所上市的几只公募 REITs 场内最低认购门槛是 1000 元，而深交所上市的公募 REITs 场内最低认购门槛是 1000 份，以蛇口产园为例，每份认购价格 2.31 元，1000 份至少需要 2310 元。
最后提醒投资者，公募 REITs 成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。
附：图说 REITs 丨深交所基础设施公募 REITs 发售注意事项