老破农宅变“乡村度假酒店”，嘉定“乡悦华亭”项目187户村民喜提新房

小酒窝敏敏

屋前有大路，屋后有小河，白墙黛瓦，小桥流水，如同一幅江南水墨画卷，极目远眺可见绿意盎然，令人心旷神怡……有嘉定区 " 东北门户 " 之称的华亭镇联一村农田深处，最近多了许多幢 " 乡村度假酒店 "，如同世外桃源。
这些 " 酒店 "，其实是联一村在推进市级乡村振兴示范村建设过程中为村民建设的置换房。4 月 27 日，" 乡悦华亭 " 联一村农民相对集中居住平移归并一期新房正式交房，187 户农户喜提 " 高颜值 " 新居。
记者了解到，通过市场化、专业化运作，联一村借着农村土地制度改革东风，在全市率先探索集体建设用地使用权作价入股，项目区内数千亩农用地进行统一经营、转型为都市服务型农业，走出一条乡村振兴新路。


28 个自然村归并为 5 个组团
联一村东与宝山罗泾接壤，北与江苏浏河毗邻，村里农业产业特色明显。2019 年，联一村入选了市级乡村振兴示范村建设计划名单。不过，联一村原有村宅普遍建于 20 世纪 80 年代，村宅散落、房屋老旧，村里基础设施也比较薄弱，以前道路狭窄，有些路段连三轮车都很难通过。
村民吴兴泉告诉记者，他家上一次翻建已经是 1980 年的事了：" 当时平房翻楼房，花了 3 万元，后来儿子结婚又花了 3 万元翻修，这些年大大小小修了好几次。"
在嘉定区，存在这种情况的村子并非联一村一个。嘉定全区有农宅 8.5 万余户，其中 30 户以下的自然村宅占三分之一，大多数房屋样式落后、配套不全，有的已年久失修。怎么改变这种农宅 " 零、散、旧 " 的情况？嘉定区试行村庄归并，将原有自然散落的村庄归并整合，最大限度集约节约土地、改善农民居住环境。联一村，即为试点地之一。
2018 年 5 月，嘉定区政府与上海地产（集团）有限公司签署战略合作框架协议，双方就嘉定区涉农街镇建立全面战略合作伙伴关系，框架协议下的首个合作项目就是华亭镇联一村的 " 乡悦华亭 "。这也是全市率先启动的国企与地方政府共同合作开发的乡村振兴项目。" 乡悦华亭 " 对农民相对集中居住先行探索，项目建设方对村民老旧房屋进行了统一拆除、归并新建，以宅基地平移归并方式解决农民相对集中居住问题。




项目负责人告诉记者，联一村原有 28 个自然村落、18 个村民小组，经过归并后形成了 5 个组团，户均占地由 0.82 亩降至 0.55 亩。" 这样一来，宅基地涉及的集体建设用地资源就被释放了出来，可用于农旅特色产业导入。"
记者了解到，项目一期安置组团位于蒲华塘两侧，涉及 187 户村民。" 新房还原了江南水乡风貌，统一种植景观绿化、接入天然气，同时完成架空线入地。" 联一村党总支书记陈锡明告诉记者。
村民高建红说，" 乡悦华亭 " 对她来说是 " 天大的好事 "：" 家里老人不在了，可老家还在，我们做小辈的有责任守好自家老宅基。但是老房子快撑不住了，要修缮改建，我们既没有财力也没有精力。‘乡悦华亭’项目，等于是给我们‘发’了一个新家。"2019 年 8 月 18 号完成摇号后，高建红发了个朋友圈：" 乡悦华亭，新的家园，被好运砸中，着实有点小欢喜！"
吴兴泉高兴地告诉记者，他家新房有 3 层、280 平方米。" 平时没事的时候，我就到新房附近散步，新房门口有小菜园，屋后有小花园，很漂亮。现在一家 6 口终于能住进新家了，真的很期待！"


探索集体建设用地使用权作价入股
记者了解到，" 乡悦华亭 " 项目远期目标 10 平方公里，将打造一个融田园、文化、旅游、康养等于一体的农旅特色小镇。项目一期规划了美丽乡村、现代农业、主题农旅、乡居康养四个功能板块，打造多功能、精品化、集聚型的乡村旅游载体。
该项目通过体制机制创新，吸引社会资本参与，同时探索了集体建设用地使用权作价入股，走出乡村振兴新路。" 我们不仅加大了政府‘真金白银’的投入，也改变了以往政府单方面投入的模式，更注重发挥市场的作用，引导社会力量参与项目开发建设，充分发挥企业的资源优势、资本优势、产业优势。" 嘉定区相关负责人告诉记者。
集体建设用地使用权如何 " 作价 "，又要如何 " 入股 "？记者了解到，联一村通过名下集体企业上海嘉定联一实业公司，在保持集体建设用地性质不变的基础上，以本村所属集体建设用地 40 年使用权作为注册资本成立项目公司，并引进上海地产乡悦建设发展有限公司对其进行投资。公司以集体建设用地使用权作价入股，占项目公司总股本的 20%；上海地产集团以现金增资，占项目公司总股本的 80%。
未来，" 乡悦华亭 " 项目将通过承包地规模化经营，逐步流转项目区内 2000 亩农用地进行统一经营，以项目区内哈密瓜、葡萄等多种地产优质农产品为基础，延伸农业产业链，提升农产品价值，还将进一步开发民宿、酒店等。
在这个过程中，土地资源要素转化为了资本要素，土地红利被充分释放，股东可按照股份比例分享项目利润，同时节余建设用地的开发还可平衡村庄归并、农民集中建房的资金，带动乡村产业发展和农村集体经济发展。




实现 " 村民 " 向 " 居民 " 的转变
离开了老破农宅，住进了 " 乡村度假酒店 "，村民们能否适应这种有别于城市社区和纯农社区的新型居住形态？
" 之前农村地区一直采用村民自治方式进行管理，但这种管理方式缺乏统一标准，之后如果采用城市地区封闭小区的管理模式，可能会产生一些治理难题。" 华亭镇副镇长徐锋告诉记者，部分村民原先在农村长期散居，参与物业管理的意识比较淡薄；同时，物业公司需要每户村民缴纳物业管理费，习惯了自治的村民往往不愿缴纳。
为了探索集中居住管理的有效途径，联一村计划在尊重村民原有居住习惯的基础上，建立一套与特大城市郊区特点相匹配的新农村集中居住管理模式。" 我们将打造五大自治共治载体——‘亭 · 院治理联盟’‘物管 · 红专员’‘乡悦 · 会客厅’‘民情 · 议事会’和‘百姓 · 秀舞台’，实现‘村民’向‘居民’转变，逐渐形成适合集中居住的社会治理新模式。" 徐锋说。






具体而言，" 亭 · 院治理联盟 " 将联合政府职能部门和村委会力量，对发现的问题进行整治；镇里将选拔 " 物管 · 红专员 "，包干联系、及时解决村民日常生活中遇到的难题；" 乡悦 · 会客厅 " 将组织村民不定期开展社区共营活动，收集社情民意；" 民情 · 议事会 " 将解决收集到的社区问题；" 百姓 · 秀舞台 " 将举办文化宣讲、文艺演出等，丰富人们的精神文化生活。下阶段，联一村还将在视频覆盖建设、信息基础设施建设、物联传感建设等方面新增设施。
记者了解到，" 乡悦华亭 " 一期交房的同时，二期项目也已启动。二期安置组团位于一期东北侧，涉及 5 个村民小组，总占地面积约 99 亩，总建筑面积约 4.7 万平方米，共计 194 户。未来，嘉定区将根据进城镇集中居住、农村平移集中居住两种模式，持续推进农民相对集中居住，到 2022 年全区新增不少于 4000 户农民实现相对集中居住。推进重点为高速公路、高铁、高压线沿线，生态敏感区，环境综合整治区，以及规划农村居民点范围外的分散居住户。
栏目主编：黄勇娣 本文作者：茅冠隽 文字编辑：茅冠隽
图片来源：华亭镇提供