手握三张“王牌”，宝龙30载稳健发展之路

傻傻地0214

来自克而瑞研究中心的最新监测显示，截至今年 11 月底，仅有六成房企的年度目标完成率达到 90% 以上，剩下约四成房企还在冲刺 KPI 的路上。而宝龙集团属于 " 六成 " 阵营。
财报显示，今年 1 至 11 月，宝龙累计合约销售金额为 719.5 亿元，同比增长 30.1%，全年目标为 750 亿元，完成率达 95.93%。
笔者此前看到过一组数据：五年前的百强房企，2018 年上榜的仅剩 53 家，淘汰率接近一半；十年前的百强房企，2018 年上榜仅剩 17 家，淘汰率超过 80%。分析人士指出，被淘汰者大多有一个共同点，即在市场上行期大胆激进，是媒体笔下的 " 黑马 "；能始终屹立于榜单上的百强房企，并不是因为上行期跑得有多快，而是在于经营风格稳健，不惧外界变化，最终安全穿越过了一轮轮周期。宝龙，就是其中的 " 稳健型选手 "，兼顾确定性和成长性。
2017 至 2019 年，宝龙销售额分别为 209 亿元、410 亿元、603 亿元，保持 51% 的年复合增长率，这样的速度在行业中属中上水平。未来十年，房地产行业的主旋律依然是稳字当头，对于 " 稳健型选手 " 来说，未来发展充满期待。
稳健长跑 30 年
1980 年，闽南的 " 闽 " 字，被福建人拆成 " 门里虫 " ——只宅在家里会变成一条虫，离乡背井走向世界才能成为一条龙。于是，怀揣着远大的志向，福建人许健康选择了只身闯荡澳门。在澳门，他用十年时间积累资源，于 1990 年创办了宝龙集团，开始涉足房地产行业。


宝龙集团成立剪彩仪式
集团成立不到一年，1991 年，许健康便联合第一国际集团买下新口岸国际中心，成为澳门的 " 地产新贵 "。和绝大多数福建商人一样，许健康骨子里的故乡情结很重，1992 年他就把投资重点转回故乡福建。自此，紧跟中国城市化进程而迅速成长、壮大。
宝龙集团献礼福建的地产项目——厦门宝龙中心，迄今为止仍是厦门最大高楼建筑集群，更是厦门乃至海西的一张闪亮名片。不过，宝龙真正扬名还是源于其在商业地产领域的出色表现。
2003 年 9 月，宝龙异地开发的首个大型商业地产项目——福州宝龙城市广场开工建设，总建筑面积达 22 万平方米，是福州第一个与国际接轨的时尚消费体验中心，也是宝龙第一代城市综合体产品。


福州宝龙城市广场奠基典礼
宝龙独特的 " 商业 + 住宅 " 双轮驱动发展模式，便是从这里开始的。业内有句话，做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的是大学生。这种模式在那个年代，可没有几个同行能模仿得来。
2009 年 10 月，宝龙地产在香港上市了（股票代码 HK.1238），一举成为首家在港上市的商业地产公司。


宝龙地产香港主板上市
一座城市的能量，能给企业带来更好的平台与未来，已登陆资本市场的宝龙，显然需要更多可能性。上市一年后，宝龙将总部移至上海，同时确立了 " 以上海为中心、深耕长三角 " 的发展战略。现在来看，这是一个无比正确的战略，过去十年，中国房地产市场最受关注的城市，长三角占据半壁江山。
2019 年底，宝龙拥有了双上市平台。港交所的锣声再次为宝龙敲响，宝龙商业（HK.9909）成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。
疫情肆虐的 2020 年，对于宝龙而言也是意义非凡的一年。宝龙发布了《新五年战略规划》，提出 " 双百双千 " 的战略目标：即要达成五年内自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的目标。
三十年来，除了取得不俗的业绩，宝龙还时刻不忘回馈社会。今年 9 月 19 日举办的宝龙集团成立 30 周年暨公益基金捐赠仪式上，" 许健康公益基金会 " 正式启动，许健康代表该基金会向复旦大学捐资 5 亿元，用于合作建设复旦大学国际临床医学中心项目，提供国际化高水平的诊疗服务，满足长三角地区高端医疗需求。
这只是宝龙专注社会公益事业的一个缩影。据悉，截至目前，宝龙已累计向社会捐赠逾 13 亿元人民币。
如何总结宝龙的三十年？许健康是这样描述的：" 这是与时俱进的三十年、是稳健发展的三十年、是精彩绽放的三十年、是践行责任的三十年。"
手握三张 " 王牌 "
下一个 30 年，宝龙的竞争优势是什么？笔者看到了三张 " 王牌 "。
王牌一：投资聚焦长三角，项目后续去化风险较低
财报数据显示，截至今年 6 月 30 日，宝龙地产总土地储备 2859 万平方米，其中长三角占比逾 70%。


宝龙全国布局版图
长三角地区是我国经济发展的重点区域，胡润研究院日前发布了《2020 胡润中国最具投资潜力区域百强榜》，从上榜区域所在城市群来看，位于长三角城市群的区域最多，共有 42 个。而宝龙布局长三角的重点城市，如上海、杭州、宁波、南京等，均在此榜单上。
未来，宝龙的布局策略是 "1+1+N"，"1" 指长三角和大湾区，"N" 指中国的 " 机会黄金区域 "。拥有 7000 万人口的大湾区，下一个 30 年的发展潜力值得期待。
王牌二：财务稳健，保持适度负债及合理利率
截至今年 6 月 30 日，宝龙地产的净负债比率为 79.9%，低于在港上市中国内地房企平均 90% 至 100% 的水平。
在拿地过程中，" 前融 " 是大多数房企绕不开的关键词，即房企拿到一块地，通过金融机构融一笔资金，用来缴纳土地出让金，等办理完国有土地使用证后，再为金融机构办理抵押手续。如此操作使房企拿地不会占用太多自有资金，但一直以来宝龙没有过多使用这种方式。
随着近两年金融新政的出台和实施，" 前融 " 以及各种变相加杠杆的手段开始被逐步限制，对于激进型房企而言，势必造成较大的现金流压力。宝龙的优势在于，它不需要去适应这种新变化。
王牌三：拿地依托商业，可较好控制地价
通过 " 商业 + 住宅 " 模式，宝龙能够降低土地获取成本。截至今年 6 月底，宝龙总确权土储 2859 万平方米，总可售货值约 3858 亿元，平均土地成本仅每平方米 3201 元，地货比约 20.8%。宝龙商业的产品营造水准愈发精进，未来地价优势或将进一步扩大。
业内人士认为，宝龙商业拥有四大核心竞争力：一是有丰富的行业经验和专业化团队；二是成功地塑造了完善的产品线；三是借助科技力量提升商业效率和购物体验；四是打造 " 商业 + 酒店 + 办公 + 艺术 + 住宅 " 的商业综合体，聚集多层次线下流量。
用作品说话。以宝龙商业的标杆项目厦门宝龙一城为例，它是厦门首座与艺术中心结合在一起的商业综合体，先后斩获：2019 年度商业地产城市影响力项目、2018 至 2019 年厦门美食地标奖等知名奖项。去年，该项目全年客流量超 1900 万人次，销售额 10.37 亿元。


厦门宝龙一城
宝龙对自己打造商业综合体的能力越来越自信。财报显示，今年上半年，宝龙综合地产项目（商业 + 住宅），约占其上半年收购新土地的 54%。最近，宝龙商业还开启了并购、外拓等业务。今年 7 月，宝龙商业并购了浙江星汇商业管理有限公司 60% 股权，实现上市后的首单并购，向资本市场传递出公司良好的发展前景。
各大金融机构也纷纷看好宝龙的健康度和可持续发展性，花旗、瑞银、富瑞、中信里昂、华泰香港等多家金融机构上调了宝龙目标价，有的更将宝龙地产评为行业首推标。
多元化业务齐开花
宝龙集团的另一大特色是，已形成 " 地产、商业、资管 " 三位一体，" 酒店、文化、投资 " 协同精进的多元产业体系，各大板块可谓齐开花。
目前，宝龙商业针对不同消费人群打造了四大商业运营服务品牌，分别为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地。其中，宝龙一城主要瞄准高端消费者，宝龙城定位中高端消费者，宝龙广场定位更广阔的消费市场，宝龙天地致力于服务附近社区住户。


宝龙商业产品线
公司还积累了强大的品牌库，与超过 500 个品牌保持长期合作关系。


宝龙商业合作品牌
看到商业地产的前景，如今很多房企开始发力 " 地产、商业、资管 "，但这是一个典型 " 与时间做朋友 " 的赛道。
经验不足的开发商，想要去一座新城市开拓市场，纯住宅用地已经越来越罕见，政府提出的要求一般是：" 欢迎来，但得给我做一个超级商业产品。" 对于这类开发商而言，如此要求无异于一切从零开始，换作宝龙，只需把已积累的品牌资源、团队资源、产品资源带过去进行因地制宜的复制就行。
今年，宝龙商业还引进了多位重磅职业经理人，从投资选址到项目策划，再到招商运营，这将更有助于宝龙依托商业获取优质土地资源、稳健增长策略的实现。据悉，永康宝龙广场、绍兴柯桥宝龙广场、杭州大江东宝龙广场等十余个宝龙广场已于今年相继开业。
2015 年，宝龙酒店集团成立。区别于普通的酒店，宝龙酒店的最大特点是，将艺术酒店作为其核心战略。除了产品设计方面极具艺术感外，消费者可以在宝龙酒店邂逅各式各样的艺术博览会，以及结识到各个风格的艺术家。
数据显示，截至目前，宝龙酒店集团已开业运营的酒店有 21 家，自持并在建酒店近 20 家，总运营面积超过 47.8 万平方米，客房总数超过 4500 间。


山东蓬莱宝龙艺珺酒店、艺悦酒店
早在 2010 年，宝龙集团就开始布局文化艺术产业，并于 2013 年正式成立宝龙文化。在宝龙 30 年的历史长河中，" 文化艺术 " 已是宝龙最独特的基因，融入到宝龙各大产业的发展脉络之中。
目前，宝龙文化已建立起宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文化艺术机构，并举办了数百场艺术大展。宝龙文化的一大特点是，它总是不遗余力挖掘国内青年艺术家的优秀作品，在上海宝龙美术馆就能欣赏到很多相关作品。


上海宝龙美术馆
1996 年，巴菲特在伯克希尔股东大会上曾说：好公司的定义是能持续好上三十年，如果一家公司只能好三年，那它就不是好公司。宝龙集团符合巴菲特对 " 好公司 " 的定义，期待宝龙下一个 30 年的精彩故事。
栏目主编：李吉 本文作者：莫老爷 文字编辑：崔家琛
专题推广