降价潮初现端倪，专家称明年将“全面下跌”！

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最近媒体们都在嚷嚷 " 全国房价已经进入万元时代 "，但大趋势下依然有逆向而行的小行情。
10 月 25 日 , 中国社科院住房大数据纬房指数显示，根据今年 9 月最新数据，近一年来至少有 10 个城市的新房房价累计跌幅已经超过 5%。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，这还只是个开始，"2021 年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行，又必然把作用传导到二手房市场，奠定 2021 年房价‘全面下跌’的主基调 "。
这些城市降价
报告上点名的的降价城市分别是：广东肇庆（同比下跌 9.45%）、贵州遵义（同比下跌 9.22%）、云南西双版纳（同比下跌 8.68%）、广西北海（同比下跌 7.96%）、山东淄博（同比下跌 7.44%）、河北保定（同比下跌 6.83%）、河北廊坊（同比下跌 6.08%）、湖南衡阳（同比下跌 6.07%）、山东济南（同比下跌 6%）、广西防城港（同比下跌 5.13%）。
站长看来，上述城市房价下跌，原因不一而足。廊坊、淄博、保定、济南、衡阳、防城港，这五个城市房价降价主要是因为当地房价经过长期上涨，已经在高位，政策收紧后投机客消失导致购买力下降。
例如廊坊，当地 3 月 30 日表态，将集中开展商品房销售、住房租赁专项整治活动，重点查处未取得预售证擅自销售、违反限购政策、委托没有资格的机构代理销售、无资质开发或超资质开发等违规行为。
这一政策的力度还是比较大的，从下图可以看出，廊坊二手房价格从 4 月开始就一直在下降，目前当地二手房价格处于近年的低位。


而云南西双版纳、广西北海这样的旅游城市，房价下降的主要原因是疫情的严重影响，当地经济受到波及，导致消费能力下降，买房子的资金也就吃紧了。
此外，我们还要考虑到物价上涨的因素，这也是限制购买力的一个关键。今年 1-9 月，全国居民消费价格（CPI）比去年同期上涨了 3.3%，CPI 是普通老百姓常用的商品物价指数，比如猪肉、房租、服装、家具等产品。可能很多人对此都有切身感受，很多生活必需品的价格都在水涨船高。
众多因素赶在一块，导致众多城市本地购买力严重不足，房企又迫于资金压力急于回款，因此只能降价促销，于是房价也就降了。
除了上面写到的 10 个大幅降价的城市以外，其实还有一些地方也在默默降价。
比如武汉，10 月二手房均价 16732 元 /m²，同比下跌了 2.53%。另据吉屋数据显示，武汉新房价格从 2019 年的 17426 元 /m² 一路下降，到今年 8 月已经跌到了 15126 元 /m²，如下图所示。


如今武汉多个项目开始了战略调整，从汉口核心区到关山核心区，再到东西湖板块，不少项目开始精装改毛坯，大幅度下调市场价。部分楼盘开始打折促销，原本 20 万的车位 5 万就能买到，价格堪比腰斩。
连集人口、产业、资源等于一体的北京，也没逃过下跌的命运，比较明显的是二手房市场。安居客数据显示：北京 10 月二手房均价 57690 元 /m²，比去年同期下跌 2.43%，从图中可以看出房价从今年 4 月开始就一路下跌，京城只涨不跌的神话已经被彻底打破。


市场洗牌真刀真枪
这么多城市进入房价下行通道，其实很大程度上也体现着房企目前经营不易的窘境。
易居研究院报道显示，今年上半年全国有 70% 的房企没有完成半年度销售目标。更何况下半年房企还有 1500 亿债务要还，通过融资还债恐怕很难，毕竟 " 三道红线 " 都出了，对融资、负债的管控在持续收紧。为了降负债、完成销售目标，预计未来还会有更多城市的更多项目打折促销。
2020 年只剩下两个多月，转过年来，房企更需要降价促销，因为明年是偿债高峰年，仅 76 家房企的待偿债务就高达 2.5 万亿，比 2020 年多了 1 万亿。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示：" 不出意外，2021 年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行，又必然把作用传导到二手房市场，奠定 2021 年房价‘全面下跌’的主基调。"
在 " 三道红线 " 压力和存量市场的竞争之中，刺刀见红将会成为常态，毕竟现在的市场就那么大，天花板又压得那么低，无法像以前那样，凭借高周转就能躺赚。
至于资金链差的房企，能不能确保活下去都是问题。
截至 8 月底，全国已经有 380 家开发商破产倒闭，有智囊预测，在 " 三道红线 " 的政策下，预计到 2021 年底全国或至少有 5000 家房企被淘汰出局。
强者恒强，剩者为王。
不过，也并不是说未来所有房子价格都会下降，更别说大幅度降价了。我国楼市是政策市场，调控是为了市场稳定，因为房地产关乎社会稳定。2020 年 4 月 24 日，央行发布《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭总资产中，住房加商铺占比高达 70%，这笔钱如果有大变化，后果是难以想象的，你懂的。
各城市间，楼市也会严重分化，毕竟全国城市众多，每个城市的经济和楼市差别很大，经济强的地方，楼市自然增值空间大。
比如杭州，2015 年、2016 年、2017 年、2018 年、2019 年杭州新增常住人口分别飙涨了 12.6 万、17 万、28 万、33.8 万人、55.4 万，常住人口呈现快速增长、持续增加的态势，增速在新一线城市中名列前茅。
产业方面，杭州同样很强，以阿里系为例，蚂蚁金服上市后，将诞生至少 58 名亿万富翁，最高身家 1400 亿元，最低身家 6.66 亿元。蚂蚁的招股书显示，授予给蚂蚁员工的激励计划规模已达 1377 亿元。按照 6 月末 16660 名员工数计算，蚂蚁员工人均激励达到 827 万元。
蚂蚁员工即使是最低的平均收入，在杭州买房子也是分分钟的事，在如此多 " 顶级消费者 " 的影响下，杭州楼市未来潜力只会更大。
所以说，即便我们通过大数据可以看出全国总体的房价趋势，不同的城市也不能一概而论。对于自住型购房者来说，只要不踩空，就值得。