卖不出去的二手房，我差点成了接盘侠

明紫

上半年的楼市，局部热度不断，这边万人排队摇号，那边千万豪宅秒光。
新房市场一波未平，一波又起，火热的氛围不断传递着：买到就是赚到！
确实，楼市火了这么多年，全国各地的房子都涨了不少。房价上涨自然是好事，但大家往往会忽略一个问题：
你买的房子，好卖吗？
狂热过后，调控杀至，下半场的慢牛行情尘埃落定。楼市的歌舞升平逐步褪去，二手市场到底谁在裸泳？
有价无市，难以变现，可能是许多热盘的宿命。流动性差，再贵的房价也只是过眼云烟，纸上富贵。
其实流动性，才是买房前最需要考虑的问题！
今天就来跟大家聊一聊，从流动性出发，哪些城市的投资价值高。
一
不久前，贝壳找房在《新一线居住报告》中，给出 19 个重点城市二手房流通指数排名。


贝壳也是当前中介二手交易市场中的龙头，其数据还是有一些参考价值。如图所见，流动性指数越高，就代表了二手房越好卖，反之亦然。
深圳排名第一，将近 100% 的流动性，毫无悬念。
深圳基本处在存量房的市场。整个 7 月，深圳共成交 3478 套新房住宅，环比增加 4%。二手住宅成交 13407 套，环比增加 26.6%，二手成交量为一手成交量的 3.85 倍。
并且，深圳楼市整体供需紧张。当前深圳商品房总量在 189 万套左右，而实际管理人口约为 2200 万人，以户均 3 人计算，还有 1633 万人无房。
截止 5 月，住建局公布深圳下半年计划入市住宅 50618 套，目前库存也仅有 33727 套住宅，与实际管理人口相比，新房的供应缺口还是很大。
二手市场的流动性毋庸置疑。
二
西南双子星，为何成都高居全国第二，而重庆却排名倒数？
进入 8 月，重庆二手放盘数将近 16 万套，排在全国第一位。成都放盘量近 13 万，排在全国第三。
但两者二手房流动性指数表现截然不同。在贝壳的排名中，成都二手流转性指数排在第二，高达 80%。重庆二手流转指数在 19 城中倒数第五，还未超过 40%。


二手房价也是相应的，重庆不温不火，均价至今未破 1.2w/ 平。而隔壁成都，二手均价已经到达 1.8w/ 平。
同样是西部明星城市，为何差距如此大？
根本原因还是：重庆天量的土地供应。
统计近 6 年两个城市的土地供应，重庆的住宅土地供应远远高于成都。在 2014 年和 2016 年，重庆的住宅土地供应甚至为成都的 3 倍。
仅这 6 年的住宅供地，重庆已是成都的两倍，足以看出重庆的存量房市场有多大。


数据来源于中指研究院 制图 | 大胡子说房
盘子大了，价格就很难起来，这也是为什么我们一直不建议大家去投资重庆。即使重庆这两年开始减供应去库存，但住宅土地供应还是比成都多，也比全国大多数城市多。
在存量市场已经如此庞大的情况下，土地供应依旧很猛。可以预见，在未来很长一段时间内，重庆买房，无论是一手还是二手，市场选择很多，而二手房他凭什么香呢？这还真怪不了重庆市民的新房癌。
重庆在未来很长一段时间，还将处于一手市场，二手流转性十分堪忧。
想要在重庆投资的，还是趁早打消念头。
相比于重庆，成都盘子更小，流通性更高，显然是更好的投资选择。
三
上海为何那么低？难道和近三年楼市横盘低迷有关？
自 2016 年 11 月，沪九条颁布，社保五年、非户籍单身限购以及二套 7 成首付，将上海购房门槛瞬间拔高，上海楼市也进入长达三年多横盘期，房价一直没有动静。


但今年上半年，上海楼市回暖信号明显。7 月，二手房房价较去年同期上涨 10.43%。土拍市场各项指标也创下三年新高，房企拿地热情较高，楼市信心逐步回归。
既然楼市复苏，那为何上海二手流通性为如此低呢？
实际问题可能出现在贝壳数据上。从其他平台数据来看，上半年，上海的二手房交易活跃度还是不错的。
上半年，尽管有疫情的影响，上海还是连续 4 个月，二手房交易套数过 2 万，七月甚至成交量近 3 万，创 46 个月新高，上海二手房的流动性这么看真不低！
并且，以 7 月的成交数据来看，新房成交量为 0.76 万套，二手成交量为 2.9 万套，上海也是以二手成交为主的城市，二手房流动性更不应该如此低了。


现在可能是上海楼市的最好的机会。在经过两年多的横盘期后，上海未赶上上半年这波涨幅，但是土拍市场已经暗示了今年上海的不平凡。
今年上半年上海住宅供地增加，不少都是好地段地块。截止 6 月，今年的纯住宅用地供应已经超过 2018 年纯住宅出让地总额。
土地溢价率节节攀升，虹口区北外滩钻石级纯宅地，溢价率高达 31.7%。
预售的新房价格也随之变高，中环价格直逼内环。
可以，下半年的上海楼市，土拍的火热也会传导到楼市上，价格体系有望重塑。
当下，上海是最该买的一线城市了。
四
沈阳近几年楼市很火，但二手房流动性那么低，这不应该啊？
从 6 千涨到 1.2 万，沈阳的涨幅高达 64%，但是二手流动性指数却倒数第二，流动性指数不到 30%。为何二手流动性如低？


首要原因就是人口支撑匮乏。沈阳的自然增长率仅只有 0.04%，人口净流入数量也少的可怜，2019 年净流入 9000 人，18 年增加 2.2 万人，2017 年增加 2000 人，三年加起来 3.3 万人，人口增涨十分缓慢。
没有人口支撑，二手房卖给谁呢？本地人在棚改与货币化安置之下，大多有自己的房子，对于二手市场基本没有需求。
其次就是，偏爱新房，新房供应量大。截止 8 月 26 号，沈阳已经提供了 8.5 万套新房，并且还有近 13 万的二手盘放量。这 3.3 万人口增量，新房就够住了，谁还会想挑二手呢？二手市场压根就是有价无市。
所以，千万别被火热的一手市场给迷惑了，沈阳也不建议投资。所以李老师为什么经常和大家讲，投资不过山海关，房产投资建议大家一定要跳出东北。
五
因为限购的严厉，长沙房价不高，应该具备很大的投资价值，但二手房流动性那么低，真的有投资价值吗？
确实，长沙作为长江中部都市圈的副中心与强省会城市，上半年 GDP 增速全国第一，城市定位与综合实力都不错。并且在限购的政策之下，长沙的房价与其他二线城市相比也是格外低，被称为是最幸福的城市。


但长沙也的的确确不适合投资。长沙虽然没有重庆那么天量的供地，但其住宅供地也不少，人均住房面积，一直走在全国前列，2012 年人均居住面积 32 平方米，位居全国首位。
长沙一边加强供地，同时也将购房门槛提高，限购限售。一手供应充足，准入变慢，二手库存丰富，还面临一手限价新房的竞争，流转也十分有限。
调控让这座城市里，变得只有刚需，只需要低房价，处在这样的房价洼地里，看着朋友的资产增值，不知道幸福的长沙人是喜是忧。
六
流转性其实是一个城市是否具有投资价值的试金石。
当你怀疑一个城市能否投资的时候，不如就去看看他的二手市场，比如目前火热倒挂的杭州，当这种差价消失，在全国供地第一的城市里，未来供给端的爆炸，它的楼市还能火吗？
一切的源头，都是供需。