如果租赁合同有这样的约定，会被认定无效！

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近日，槐城律师接到客户咨询。客户准备将房屋出租给他人，与承租方要签订租赁合同，约定租期 20 年，期满后自动续租 20 年，这样约定可以吗，有没有法律风险？
约定租期满 20 年后自动续租
双方产生争议
有这么一则案例。
2012 年 6 月 30 日，甲与乙签订一份《租赁合同》，约定甲将其拥有的房屋出租给乙使用，合同第二条又约定：" 房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至 2048 年 8 月 30 日止。"


乙支付了截止 2048 年 8 月 30 日的全部租金，2014 年 1 月 11 日甲交付房屋。后来乙起诉至法院，主张超过 20 年的租赁合同无效，要求甲返还该部分租金。
租赁期限超过二十年的
超过部分无效
案件审理过程中，甲主张租赁合同一部分是前二十年，另一部分是超过二十年之后，两部分应分开计算，均未超过二十年。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第 214 条 " 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。" 的规定，如果所有租赁合同都如此约定，那么这一规定就失去意义，因此甲的观点法院未采纳，支持了乙的诉讼请求。一审判决作出后，甲上诉至二审法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。


回到客户咨询的问题。因为法律明确规定租赁期限超过 20 年的部分无效，所以如果租赁合同这样约定，看似符合法律条文的表述，实际上依然违反了法律的强制性规定，约定无效。
槐城律师建议
槐城律师结合实务经验，结合房屋租赁合同中常见的法律纠纷，为大家提供以下建议，供参考：


1、注意对合同主体资格的审查。承租人在租房时需要看出租人对于房屋是否具有处分权，可以查看出租人的房产证，确定出租人有权出租，以防自己在入住后真正的房主出现、原来的房东又失踪，最后房财两空。
2、租赁尽量采用书面形式。根据法律规定，租期 6 个月以上的，需要采用书面形式，否则为不定期租赁，而不定期租赁的法律后果就是双方有权随时解除合同，增加了履行过程中的不确定性。因此为了保证租赁合同得以全部履行，建议采用书面形式。
3、在租赁合同中明确约定租赁房屋的位置、租赁期限、租金及支付方式、租赁用途、双方的权利义务等内容。租赁期间最多约定为 20 年，如果期满后有继续租赁的需要，可以重新签订租赁合同。约定租赁用途是为了防止承租人在承租后擅自改变用途，给出租人造成损失。如果在签订合同时自己担心存在法律风险，可以委托律师审查合同，避免后期产生法律纠纷。
来源：槐城律师