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来源：博望财经
作者：张一舟
每年暑期毕业季都是租房市场的旺季。今年 8 月 1 日，一封控诉长租公寓哄抬房租的网贴给这个本已火热的租房季又增添了一把 " 火 "。我爱我家前副总裁胡景晖接受媒体采访时直言：自如、蛋壳等长租公寓 " 以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源 "，更是将 " 房租暴涨 " 这个话题推向了舆论顶点。随后北京市住建委等有关部门集中约谈相关企业，自如、相寓、蛋壳等纷纷表态不会哄抬房租。
房租究竟涨了多少？长租公寓是否哄抬房价、恶性竞争？这些与每个人生活质量密切相关的话题，牵动着无数人的神经。
涨租涨出罗生门
8 月 1 日，名为 "xianpian" 的网友在水木社区上发帖称，自己准备出租的 120 平三居室，被自如和蛋壳两家公司的人轮番抬价争夺，从 7500 元升到了 10800 元，并且直指资本进入租房市场，通过高价抢夺房源提高租金，最终 " 吸干年轻人的血 "。
这则贴子直戳到大城市打拼的年轻人内心：租房是每一个北漂沪漂的刚需，而租金则会直接影响到当下的生活质量。相比于高房价，高房租是更加普遍与迫切的问题。因此，这则贴子很快在朋友圈中刷屏。
自如方面在 8 月 17 日发表了官方声明《关于天通苑租金事件的说明》，其中提到，自如房源库中从未收录过天通苑西二区 120 平米三居室的户型，并且声明 " 自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。"
此后，将这波房租暴涨话题带上高潮的，则是我爱我家副总裁胡景晖。8 月 17 日上午，胡景晖在接受媒体采访时表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。
8 月 17 日下午，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。
8 月 18 日上午，胡景晖在朋友圈发布了离职消息。而胡景晖告诉媒体，离职的原因是链家董事长左晖两次联系我爱我家董事长谢勇，要他 " 管管胡景晖 "，于是胡被公司切割了。
随后，左晖发表声明，称电话是谢勇主动打给他的，沟通了三件事：" 不希望行业内斗 , 希望公司高层保持及时的信息沟通 ; 我爱我家不支持胡对媒体的表达，且不赞成胡的观点 ; 不满意胡一再有损上市公司形象的行为，在和我爱我家原董事长沟通胡在我爱我家公司的工作安排。" 并表示，对我爱我家内部事情没有任何观点，希望谢勇澄清事实。
这场罗生门到此暂时中止。目前，谢勇尚未发声，而我爱我家方面确认，胡景晖确已离职。
中原地产首席分析师张大伟在接受 AI 财经社采访时表示，胡景晖辞职的原因就是被资本抛弃了，" 我爱我家上市了，换了管理层。"
另一方面，8 月 17 日下午，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得恶性竞争抢占房源等。
8 月 19 日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等 10 家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实 " 三不 "：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时，各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理，决不允许哄抬租金抢占房源，对于触碰这条 " 红线 " 的业务人员，一经查实从重处理直至开除。
为稳定租房市场，参会企业还明确承诺不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如 8 万间、相寓 2 万套、蛋壳公寓 2 万间、中天置地 1500 间、乐乎公寓 1000 套、小家联行 1000 间、魔方公寓 900 间、美丽屋 775 套、世杰佳园 400 间、润邦润家 150 间，共计 125725 套（间）。
房租究竟涨了多少？
据贝壳研究院 Real Data 数据显示，东城区和顺义区涨幅靠前，环比涨幅分别为 10.5% 和 10.7%，具体到小区上，涨幅则更加明显，涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到来 36.1%、28.4%、24.5%。
不过贝壳研究院在接受证券日报的采访时称，7 月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象。其中，租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园 3 个小区 7 月的成交量分别为 6 套、11 套和 7 套，而 6 月成交量分别为 5 套、5 套和 7 套，成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例，其 6 月成交的 5 套房源中有 4 套均是 100 平以上的大户型，其中还有一套 160 平以上的超大户型，而 7 月成交的 6 套房源全部为一居室，故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出 20% 左右。因此，不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。
而在贝壳研究院自己提供的报告《北京租金上涨的真相》一文中，提出 " 北京租金指数处于合理范围 " 的观点，该文指出，2018 年 7 月北京租金环比涨幅为 2.6%，涨幅已经开始收窄。
另外，根据中国房地产测评中心发布的《2018 年 7 月中国城市价格租赁指数报告》，北京一年来各档次租赁价格并无明显变化。
不过，各家媒体所采访到的具体个例，与上文中的数据出入明显。据新京报报道，双井附近的一个单间，5 月 -6 月之间的租金在 2600-2800 元，到 7 月中旬时已经涨到超过 3000 元；团结湖的房子从 3400 涨到了 4300 …… " 在各大高校租房交流群中，很多毕业生反映北京最近房租涨价太快，涨幅在 500-1500 元 / 月之间，一个月之内涨价 800 元、1000 元的情况普遍。" 需要指出的是贝壳正是链家网的升级版。
之所以会出现如此割裂的矛盾，一方面是因为房租数据掌握在各家租房机构手中，没有一家机构能够掌握整个市场的数据，各个机构也有可能公布利于自己的数据和结论；另一方面，采用抽样采访的方法，不具备数据上的严谨性和科学性，更不能反映整个北京的房租变化。
自如和蛋壳方面在事件发生后均否认了自己有能力操纵一线城市的租房市场。自如在声明中表示：" 长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。"
而自如 CEO 熊林在 19 日的声明中也提到：" 这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，如果只有管理指标就是出租率，"" 而提高出租率最管用的一个办法就是平抑出房价。"
不过可以确定的是，房源减少是影响房租上涨的重要因素。在去年集中整治了违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房后，市场上低端租赁房源明显减少，客房比激增。图为北京链家去年至今的租赁新增挂牌房源量及新增客房比。
数据来源：Real Data 数据库
长租公寓的资本游戏
尽管目前自如、蛋壳等长租公寓都在极力摆脱资本介入哄抬房租的黑锅，但不可否认的是，资本的确已经参与到这场游戏的角逐之中了。
2018 年 1 月，自如获得了 40 亿人民币的 A 轮融资，领投方为华平投资、红杉资本中国基金和腾讯 3 家机构。此轮融资后，自如估值超过 200 亿人民币，而自如背后的链家估值 500 亿人民币。
紧随其后的蛋壳公寓，在 2015 年和 2017 年分别完成 A 轮和 A+ 轮融资后，又在 2018 年 2 月完成 1 亿美元的 B 轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本领投；6 月完成 7000 万美元的 B+ 轮融资，由老虎环球基金领投，B 轮的 6 家投资方全部跟投。
除了大规模融资之外，这些企业也相继开始了资产证券化的道路。
2017 年 1 月 10 日，魔方公寓成功设立 " 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 "，并于 2 月 20 日在上海证券交易所正式挂牌转让，这是中国首单公寓行业资产证券化产品。
2017 年 8 月 15 日，自如也成功发行了租房市场首单房屋租金分期类 ABS 产品—— " 中信证券 ( 16.170, 0.01, 0.06% ) - 自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划 "，并于 9 月 29 日正式在上海证券交易所挂牌。该单 ABS 产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，发行规模 5 亿元，期限两年。
新派公寓作为长租公寓中为数不多的重资产管理公司，也在 2017 年 10 月 11 日正式获批发行了 " 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 "。
资产证券化也直接引来了外界的质疑，若没有良好的收益，如何能吸引投资者呢？这必然导致租金的上涨。
自如 CEO 熊林是这样解释的：资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例，自如发行的两款 ABS 以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产，租客在租房时签署贷款合同，还款时伴随一定比例的贷款费用，投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金，" 也就是说，影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。"
但是对于长租公寓来说，房源数量才是市场和 " 资产质量 " 的根基。这样又回到了争夺房源的问题上。一切都在最初的爆料贴里写明了答案。
一边是庞大的租房需求，一边是企业依靠资本进行角逐的游戏。尽管政府发号施令禁止哄抬房租，各家纷纷响应，但谁知道这纸禁令能管多久呢？这次的舆论爆发很可能只是个开始，勿谓言之不预也。
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