房贷利率全线涨价，最高上浮16%！当下买房，一定要吸取这些教训

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最近的广州楼市，让买房人挺难受的。要么心仪的楼盘没货，要么房贷频出幺蛾子，让买房人心惊胆颤。
这两个月，主要大行房贷利率普遍涨价，涨幅在 20-80 个基点之间，放款周期也拉长，等三五个月属于常态，或者压根不确定。
还有些银行直接把买房人拒之门外，暂时不受理。
01
据广州房产报道，近日多家银行上调房贷利率，甚至暂停房贷，具体情况如下：


相比上个月，各大银行的房贷利率普遍上浮。其中，首套利率最高的是光大银行，达 5.4%（比之前上浮 16%），二套利率最高的是招商银行，达 5.7%（比之前上浮 22.6%）。
而各大行中，房贷利率最低的则是汇丰银行，首套利率为 4.95%，二套为 5.25%。
利率上浮对买家有什么影响？
以 200 万元贷款（总价 300 万的房产）20 年等额本息还款方式计算。
首套：最高的光大银行（执行利率 5.4%），月还款额 13645 元，还款总额约 327 万元，购房成本差价约 12 万元。
二套：最高的招商银行（执行利率 5.7%），月还款额 13985 元，还款总额约 335 万元，购房成本差价约 12 万元。
如果以贷款 200 万，贷款时间 30 年来计算，等额本息之下，现在总利息就要增加约 18 万，月供要增加约 494 元。
除了利率涨价，银行的放款时间也大幅延长，宇宙行（工行）等候时间要四到五个月，建行四个月起，农行至少三个月，中行甚至无法确定放款时间。而中信、光大、华夏等银行则直接暂停房贷。
除了房贷涨价、放款时间延长，银行还暂停了接力贷，并严查经营贷、消费贷进入楼市，南沙、黄埔等热点地区也大幅度收紧房贷，身边很多最近换房的朋友，睡着觉，担心房贷环节、税费环节又出什么新政。
牛市，果然是幺蛾子多啊。
这和去年上半年的买房体验真是一个天上一个地下。身边有朋友，去年 6 月份买的房，当时真叫一个爽。房源多，各种笋盘随便挑，银行也是充分发扬服务精神，从接件到放款，只需等待一周，真的有这么快！
而且，当时的银行批贷也非常宽松，经营贷、消费贷放了不少水，利率比房贷还低，资质审核也不严，对流水也睁一只眼闭一只眼。朋友说，和银行打交道那么多年，还是头一回体会到贵宾体验。
然而才半年时间，楼市已经发生天翻地覆的变化，身边有朋友最近在换房，就非常焦虑，看中的房子，要么反价，要么火速被别人秒了，好不容易选到一套满意的房贷，又遇上房贷调控。不仅利率涨价，放款时间还不确定，银行说最少要等五个月，而他原来的房子已经卖了，现在只能租房，还要面临卖家毁约的风险。
他不禁感叹：真是脑袋进了水，才会选择这种时候换房。
02
由于房贷突然收紧，最近出现不少被动违约的情况。为了应对这一情况，广东等地最近上调部分银行的房贷集中度上限，调整幅度在 1-2.5 个百分点之间不等，这曾一度让买房人看到希望的曙光。
但仔细一看会发现，这次的调整对象都是银行业金融机构分档中第三档 - 第五档之间的银行，是针对中小银行的调控，而现在市场中放贷主力军——第一档、第二档的大型银行不在调整范围里，房贷集中度放松不会让房贷利率直接大降。
所以，房贷收紧的大趋势没有转向，买房人请放弃幻想，接受战斗吧。
既然是白高兴一场，那我们还是静下心来聊聊，这一波房贷调控，大家要吸取什么教训？
首先是要把握时机，时机把握不好，相当于脑袋进水。
大家想一想，同样是买房，如果提前半年买，为什么体验完全不一样？为什么半年前买，是银行跪你，而现在买，是你跪银行？
本质上这是供求关系决定的。
半年前，楼市差，银行生意少，买房人自然是大爷。而现在市场好，买房人集中入市，银行的单子多得跟春运一样，买房人当然就成了孙子。
然而，这个道理说起容易，做起来难。去年五六月份那种市场低迷的时候，又有几个人能做出买房的决定？
要知道，" 买涨不买跌 " 是人性，准确来说，是人性中的一个弱点，只有 1% 的人能够克服它，99% 的人注定被羊群效应裹挟。
对很多人来说，只有房价上涨、周边人都在讨论房价时，才有买房的情绪。而很多人做决定，都是受情绪影响，而非理性驱动。
而这个时候买房，体验是非常差的，房源紧张、买家反价是常有的事情，甚至连中介都会给你脸色看，因为行情好的时候，中介会很忙，银行会很忙，不会像平时那样有服务意识。
巴菲特说过，要在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧——这真的是一句亘古不变金玉良言。
03
说到这里，可能有人会问，如何判断买房时机？
其实很简单，政府喊你买房的时候，你就买，政府喊停的时候，你要停。比如 2019 年下半年到去年上半年，不仅货币政策很宽松，很多地方还在松绑调控。
深圳在 2019 就取消 " 豪宅税 "，广州则在 2020 年上半年陆续放宽多个区的人才购房，如果你足够敏感，当时就是最好的买入时机。
很简单吧？大道至简！有时候，越简单的道理，大家越不听。
写到这里，还要额外提醒大家，一定要谨慎运用杠杆，不要轻易用经营贷、消费贷买房，防止银行变脸、秋后算账。因为任何时候，经营贷、消费贷都是不允许流入楼市的，就看银行愿不愿意查，只要银行愿意，通过大数据很容易查到。
所以，牛市之中一定要做个老实人，老老实实用自己的钱买房吧。
而且，大家一定格外呵护你的征信，千万不要有信用卡逾期记录，毕竟 " 五道红线 " 之下，银行会比以前更挑客户的。
吃一堑长一智，祝大家都能买到心仪的好房子。
（编者注：本文部分数据来自广州房产。）