盈利低于普通住宅开发商为何还热衷转型产业地产

万亿

黄文礼 戴德梁行广州产业地产部高级助理董事及主管。 负责为客户提供专业的房地产顾问服务 , 重点对项目选址分析、产业园区、科技园区、物流园区及区域开发等类型项目提供咨询顾问服务。
新快报 2018 粤港澳大湾区产业地产高峰论坛系列报道 · 前瞻
随着 " 房住不炒 " 相关政策的落实 , 房地产逐步进入理性发展阶段。已走过 " 黄金十年 " 的房地产 , 开始寻找新的利润增长点 , 探索多元化之路 , 其中产业地产是其发力的重要方向。产业地产前景如何 , 发展过程中遇到哪些问题 , 如何把握发展机遇……新快报为此将在 10 月举办以 " 产城融合湾区引擎 " 为主题的 "2018 粤港澳大湾区产业地产高峰论坛 ", 众邀行业大咖菁英、专家、知名研究机构等共同论剑产业地产。
本期新快报特别邀请戴德梁行高级助理董事、产业地产部主管黄文礼解答一些关于产业地产的热门话题。
■新快报记者 丁灿 邱奕纯
开发商转型产业地产仍处于起步阶段
以产业为主导的统称为产业地产 , 黄文礼表示最早期的 " 产业地产 " 是以二产 ( 第二产业 ) 为主 , 即围绕生产制造的 , 如工业园、物流园等 ; 逐渐发展出现 2.5 产 , 即以生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主。现在的产业地产的概念则包含以三产服务业为主导产业的综合型房地产开发 , 如旅游地产、养老地产、各种特色小镇等。
开发商为何转型产业地产 ? 黄文礼分析称 , 从房地产开发商方面来看 , 传统住宅所谓的 " 黄金期 " 已经过去 , 现在房地产市场的调控以及土地供应越来越紧张等原因 , 导致了从供应层面上房地产开发商需要考虑产业地产。从政府方面看 , 如果做太多的纯住宅、纯商业可能导致区域产业空心化问题 , 地区的可持续发展将受到较大影响 , 因此政府在片区规划及土地出让时会更注重产业的导入及发展。因此很多房地产开发商早于几年前已经意识要在土地资源争夺战中占据有利优势 , 必须在产业地产方面有所作为。
目前来看 , 房地产开发商进入产业地产有几种途径 : 一是直接并购或入股较成熟的项目 , 如万科并购普洛斯 , 碧桂园入股中集产城。二是通过获得特色小镇项目的开发权 , 在做产业地产的同时获得大量的商住用地。三是跟一些产业的实体进行合作 , 捆绑拿地。目前看来 , 并没有看到很好的有代表性的项目 , 一是因为开发建设周期需要最少一两年甚至更长时间 ; 第二 , 产业地产的培育需要更长的时间 , 有些项目虽然有些龙头企业已经进驻 , 但早期往往只是某一板块进入而非全产业链 , 要成规模并带动上下游其周边产业进入尚需一段较长的时间 , 所以目前来说 , 很有代表性或者是很成功的项目较少。目前正处在培育周期和开发周期 , 大多数项目仍处在前期阶段。
房企与产业合作或是最完美方案
与房地产开发商后期被动式涉足产业地产相比 , 从起家开始便是做产业地产的企业 , 由于从事这个领域时间更长、更专注 , 就会有一些有代表性或者比较成功的案例 , 譬如天安数码城、亿达中国、联东 U 谷等。
所以现在这两个派别的诉求很明确 , 做园区起家的 , 像天安数码城等期待依托自身产业优势、产业资源及招商能力 , 在拿新项目时要求配备商业、公寓、住宅等 ; 反之 , 以房地产起家的房企金融产业地产 , 在拿住宅用地时 , 被动接受产业载体开发及产业导入等指标要求而做产业地产开发 , 所以理论上两者合作开发是最理想的 , 但实际上却难以实现。做园区开发起家的企业 , 已经具备房地产开发的能力和经验 , 不需要与房地产开发商合作。如果房地产企业把利润较好的住宅用地揽在自己名下 , 那双方比较难合作。最理想的组合和最常见的是实业企业跟房地产开发商合作 , 比如思科和碧桂园。
通过旧改项目进入产业地产是比较靠谱的方式
黄文礼认为 , 进入产业地产比较靠谱的方式是通过旧改项目。首先 , 房地产开发商对于操盘旧改项目有天然优势 , 包括跟村集体、旧工厂的企业主谈判、征收等有经验优势 ; 第二通常这种旧改的项目 , 区位一般不会差 , 相对来说已经有一定的成熟度 , 在这种区位上做产业 , 相对来说更有保障。
旧改的土地获得成本相对较高 , 一般情况下政府对于这类项目改造后住宅或者是商业的开发比例相应会调高。这正是房企最擅长的 , 也是收益较大且确定性高的部分。且这些房企的招商能力、招商资源更集中在靠近城市中心的商家 , 如办公、餐饮娱乐、体验式消费等 , 这些产业资源往往适合于落户成熟地段。
许多旧村改造 , 都要求有一定比例的产业 , 是最适合房地产开发商去操盘 , 有产业捆绑的地块可以带有一些条件进行 " 定向出让 "。目前广州第二 CBD ( 黄埔港一带 ) 、白云区石井等片区是有较多旧改机会的。
对话专家
●关键词 : 盈利模式
产业地产内部收益率 10% — 15% 低于传统住宅项目
记者 : 目前产业地产的盈利模式主要有哪几种方式 ?
黄文礼 : 产业地产的盈利模式主要有两种 , 第一种是直接租售 , 其利润率或者说收益比不上传统房地产项目 , 内部收益率 ( IRR ) 一般达 10% — 15%; 如果不能直接出售 , 内部收益率通常在 10 个点以下 , 这取决于项目的可售部分占比。第二种盈利模式是政府给予一定的补贴、奖励 , 如招商奖励或扶持基金等 , 具有很高的不确定性 , 而且未必长期能够享受到。
另外还有一些盈利的衍生服务 , 比如物业管理或者引进企业之后参股风投等 , 不过这种更具不确定性。还有些产业地产开发到一定程度之后 , 资产证券化 , 或者整体出售 , 其实也是一种销售模式 , 一些不能散售的项目通常只能采取这种方式。
记者 : 从开发商收益来看 , 跟传统房产开发相比 , 做产业地产收益相对低 , 为什么他们还会选择做呢 ?
黄文礼 : 开发商做产业地产是带有一定被动性的 , 纯住宅或商住类项目在成熟地区越来越少 , 某些直接拍地项目都会要求产业配比 , 城市更新大多数情况下也提有产业比例 , 所以没办法避开。虽然账面收益相对较低 , 但如果产业地产项目招商运营做得好 , 他的收益非常稳定且增长速度高 , 也会带来其他的衍生收益。最重要的社会效益高 , 对房企的品牌效应及认可度有非常大的提升和帮助。但需要注意的是 , 部分房企在操盘产业地产项目时 , 依然是传统房地产开发的高周转思维 , 项目以尽快出售甚至散售为策略 , 如果是这样的话 , 很难真正将一个产业地产项目做好。
●关键词 : 避开雷区 " 以租代售 "、写字楼当公寓使用管控会越来越严格
记者 : 开发商进入产业地产有哪些需要注意的点 ?
黄文礼 : 首先政府对于打擦边球的行为控制越来越严 , 比如政府不允许工业用地分割卖 , 然后开发商做使用权出售等。最常见的打擦边球是 , 政府规定了企业做产业的面积 , 而开发商盖了一批写字楼 , 暗示或明示购买者可以用作公寓。未来政策肯定是越来越严厉的。其次 , 就是企业在拿项目时对政府的承诺 , 如引入多少高质量产业项目 , 达到多少的税收等。需要慎重 , 政府对这些指标的考核及后评价将会越来越严格。最后就是自持部分的比例问题 , 某些开发商将自持部分以 " 使用权出售 "" 以租代售 " 等方式变相套现 , 相信未来也是会受到更严厉监管的。
文章来源：新快报