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0523房产

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全球经济罕见负增长,房产是持有还是抛售或是抄底买进?

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8920 danbaobao 发表于 2020-5-11 08:01:10
经历自从1998年金融危机以来的长期增长之后,一切本应该欣欣向荣。但是2020年,这场席卷全球的新冠病毒,COVID-19重创世界经济。
美国股市罕见4次熔断,连股神巴菲特都称活久见!
很多人都慌了:
普通平民在考虑生存问题
中产阶级在考虑如何让自己资产在未来的通货膨胀中保值问题
富裕阶层在考虑如何配置手中的资产才能够保险又保值最好还能增值问题

真是各有各的烦恼,不管有钱没钱都不容易啊!
平民生存的问题,是国家需要考虑的,我们无法参与,那我们就看看中产阶级又该怎么处理手中的房产呢?
资金紧张的人,这个时候特别想抛售,但是又矛盾,毕竟这个时候着急抛售,注定要吃亏的;
资金不紧张的人也在观望,房产是不是继续持有,后期是否还有增值空间呢?
还有一种人也在纠结,手中有存款,是放在银行还是继续按计划投资房产呢?
都是疫情闯的货,让我们都好难过!

中国房产市场未来走向如何,实在太敏感,小编不方便乱加评论,今天我们就谈谈菲律宾房产吧!
首先我们看一个排名:
经过这次大疫情的冲击,哪些国家市场遭受了最大的金融危机然后还又相对安全呢?
5月2日出刊的最新一期「经济学人杂志The Economist」对66个国家/地区的排名结果显示:财政相对稳健前10名的经济体:1. Botswana 博茨瓦纳共和国2. Taiwan 台湾地区3. South Korea 韩国4. Peru 秘鲁5. Russia 俄罗斯6.Philippines 菲律宾
7.Thailand 泰国8. Saudi Arabia 沙特阿拉伯9. Banglades 孟加拉10. China中国大陆其评比标准为:1. Public debt 公共债务2. Foreign debt 外债3. Cost of borrowing 借贷成本4. Reserve cover (经常账户赤字+外国债务付款)和外汇储备比较
经济学人杂志数据显示菲律宾为全球第6稳健的经济体,而我们中国大陆排名第10名。
同时,根据英国金融时报的报导,今年以来,伴随着美元的升值,有几个国家的货币表现非常疲弱。比如说,巴西雷亚尔兑美元贬值27%,南非兰特兑美元贬值25%,俄罗斯卢布兑美元贬值17%,土耳其里拉兑美元贬值15%。

数据显示,近一年来菲律宾比索兑美元稳步升值,近3个月也稳定保持在1美元兑50-51比索之间。比索成为今年表现最好的货币之一。而亚洲其他国家及新兴市场货币则急剧贬值,
再看看相邻几个国家的外债对比:
2019年底,菲律宾政府债务仅相当于GDP的41.5%;
新加坡(126%)、越南(57.5%)、马来西亚(51.8%)、中国(50.5%)、日本(238%)、美国(107%)、英国(80.8%)。
实际上,即使菲律宾仍为发展中国家,菲政府债务与GDP比率也优于其他很多国家。
菲律宾国际储备(GIR)即美元资产也增加到非常合适的水平,截至2020年3月底,菲国际储备达到889亿美元,这足以满足7.9个月进口支出,是随后12个月菲外债总额的3倍多。
菲国际储备良好在很大程度上应归因于业务流程外包(BPO)部门的强劲增长和海外菲劳(OFW)汇款。必须指出,BPO部门的收入已从2004年13亿美元急剧增加到去年约260亿美元。

另外,海外劳务(OFW)汇款金额已从1990年代后期约5亿美元大幅增长到2019年约301亿美元。

BPO部门和OFW汇款的强劲增长使得菲律宾从2013年开始连续数年保持经常账户盈余,菲律宾最终外汇收入远远超过需求。
由于菲律宾财政状况不断改善,菲政府4月份通过出售10年期和25年期债券(收益率分别为2.457%和2.95%)筹集23.5亿美元,债券超额认购达到4.5倍以上,那就不足为奇了。
现在虽然菲律宾抗疫给经济造成重大损失,但是菲律宾政府坚信基本面没有改变,随着城市解封,经济活动即将恢复正常化,经济活力也会进一步释放。
除了海外劳务与BPO的快速发展外,对于一直备受争议的博彩行业,杜特尔特总统也已经明确表态:“政府急需要钱,不管是借,是抢都要想办法搞到钱。”所以博彩业不但要做,还要提前恢复运营,这其中的深意大家自己去品,仔细品!

之前总统发布的大建特建计划不会取消,只是延迟执行,疫情后,相信菲律宾又会呈现出勃勃生机!
那我们到底该如何处理菲律宾的房产,菲律宾房产走势又是如何呢?
我们先看一则新闻:

黑石集团主席苏世民,这个73岁老头不仅有李嘉诚的精明,更有全球投资的视野。2008年金融危机,他抄底美国房地产,如今这个投资每年给他带来25%回报。相比李嘉诚看空中国,他却在不断加大对中国的投资,其中外资投资地产领取780亿,他是最大的买家。今年3月他还计划600亿收购潘石屹的sohu地产。
危机就是危险中的机会,在这个特殊时候,就看投资者的胆魄与智慧,你退了,刚好就给勇敢者机会进啦。
也许两年后你看到菲律宾房价飞涨的时候,你又会感觉到自己错过了一个亿,一句如果当初……...................

世界再怎么变,房子永远还是你的房子,而且菲律宾的房子还是永久产权,流传子孙万代啊;再加上精装修,还没有公摊,完全是套内面积计算,多划算呢!
最关键是租金回报能达到8%以上,30平米的房子,月租金能达到5000人民币哦,而且房价还在稳步增长中,整个东南亚,也只有菲律宾能够有这么高的回报啦。
不要再等了,赶快带着资金带着护照来找小编,帮你做好规划,当出手就出手,这个时候不抄底还等到什么时候呢?
年初的时候,奎松的一个新盘维多利亚艺术公馆(Victoria arts and theater tower )正式动工。
据了解,该盘的首付为30%,相比马尼拉大多数低首付甚至是零首付的盘确实有点高。
同时,据开发商的消息,维多利亚公馆的境外持有比例从政府要求的不高于40%变成20%,境外销售房源减少了一半。
今天给大家介绍一个奎松未来地标建筑-维多利亚艺术公馆

维多利亚艺术公馆的基本信息如下:
中文名称:维多利亚艺术公馆
英文名称:Victoria arts and theater tower
开 发 商:New San Joes Builders,Inc(新圣何塞建筑公司)
位 置:99 South,Timog Avenur,Diliman,Quezon City
占地面积:2880.1㎡
总 套 数:1栋;53层;1316套
价 格:均价2.8-3万/㎡ (人民币)
交房时间:2023年
No.1 | 区位
靠近奎松中心区,周边新盘数量多
在整个大马尼拉地区的所有片区中,奎松是一个比较特殊的存在。
作为菲律宾的旧都,奎松一直是一座人口大城,并且在交通上有多条轨道线穿过,在建的地铁一号线也有设站点。
但与BGC、Makati以及帕赛湾区比,现在的奎松还算不上热门地区,所以在房价上也存在一定差距。
位置上,维多利亚艺术公馆靠近奎松中心区,与马尼拉交通主干道EDSA大道的直线距离大约150米。
在地图上的位置如下。

项目与奎松大学及马尼拉第一大电视台ABS-CBN相距大约800米,东面紧邻GMA电视台(马尼拉第二大电视台)。

东北方两公里左右是奎松的市政厅和城市公园,往北两公里内有大量政府机构办公点。
西面分布的是各类综合商场及餐饮店,南面为居民生活区。
维多利亚所在地段总体属于奎松繁华区,所有周边的新楼盘也很多。

除了新圣何塞旗下的维多利亚系列外,SMDC、Ayala、MegaWorld、Vista等众多开发商也在此开发住宅或办公楼。
No.2 | 配套
配套我们主要关注的是交通和商超两大方面。
距轻轨站约180米,靠近双地铁站
除了靠近EDSA大道这条主干道,维多利亚艺术公馆还靠近马尼拉MRT-3号线,与MRT-3号线的GMA KAMNUNING站步行距离大约180米。

在建的马尼拉首条地铁Mega Subway其中两站EAST AVE和QUEZON AVE也在项目附近。
Mega Subway预计2025年通车,虽然从工期进度上看不一定能如期完成,但本着有比没有的好的原则,在地铁通车后,对项目产生的辐射影响还是会比较大。
此外项目与VictoryLiner长途公交总站的距离在400米左右,通过VictoryLiner长途公交总站可以通往吕宋半岛全境,这一点对菲律宾籍的买房人群吸引比较大。
离Ayala Mall2.6公里,商超配基本成熟
其中Ayala Malls Vertis North的零售面积超过10万平方米,这里也有菲律宾境内最大屏幕的电影院。

但项目离该购物中心相距2.6公里,如果开车会比较方便,步行的话就有点远了。
另外,维多利亚艺术公馆周边600米内还有Puregold超级市场、Centris Walk购物中心、Esguerra Plaza等多家综合商场,涵盖了购物、餐饮、娱乐多种业态。

同时,奎松市内最大的商场SM North EDSA和项目相距1.5公里左右。
从距离和数量来看,维多利亚艺术公馆周边的商场配套总体能满足日常生活需求。
周边分布博彩和外包服务业
除了前面说到的ABS-CBN和GMA两大电视台的总部,维多利亚艺术公馆项目周边还分布了博彩和外包服务业。
据了解,菲律宾本土开发商Filinvest Land Inc最新开发的项目Centris Cyberpod Studio 7面向的就是菲律宾本地的外包服务业和博彩业。
这栋建筑和维多利亚艺术公馆相距约650米,建成后会引进一批博彩及外包服务公司。
此外在距楼盘一公里的地方,开发商Data Land正在建设新办公楼DDT Sky Tower,楼高280米,建成后将成为菲律宾第二高楼。

菲律宾建筑高度前20名
DDT Sky Tower共有60层,每层12个办公单元,面积在70-411㎡之间,最低售价15,435,660比索。
开发商公开资料显示,这座大楼已获得绿色建筑评价体系LEED认证,对菲律宾本土和跨国大企业来说,会有一定吸引力。
No.3 | 户型
在楼层规划上,维多利亚艺术公馆的住宅在20-44层(其他楼层分布的是精品店、奎松大学教室、酒店露天花园等,顶层为直升机停机坪)。
据了解,维多利亚公馆目前已有150套房源出售给了GMA电视台的员工。
最大户型建面约66㎡三房,实际为两房
户型方面,根据收集到的资料显示,维多利亚公馆的住宅面积在22-66㎡之间,最大户型是66㎡的三房。

虽然是三房,但实际只有两个卧室,主卧带独立卫浴间,次卧可设计成双人间,主次卧及客厅都有窗,采光通风性能比较好。
相对小面积户型来说,该户型总价要高出三倍以上,所以受众也很明确,多为当地有一定经济实力的刚需家庭,不过该户型没有阳台,对于一款面向刚需群的户型来说略有不足。
维多利亚艺术公馆的最小户型为22㎡的一房,和菲律宾绝大多数小面积户型一样,开间小进深长,采光面窄,所以相比66㎡的大面积户型,采光性能要差一点。

总的来说,在户型上维多利亚艺术公馆66㎡的三房比较出色,22㎡则具备了小面积户型的通病。
另外还有44㎡的两房,布局与66㎡的三房相似,如果不满意小面积的空间和大面积的总价,可以考虑。
No.4 | 价格
首付30%,单价2.8-3万人民币
在价格上,维多利亚艺术公馆目前单价为2.8-3万人民币,付款方式为30%首付,20%分期,40%尾款(可贷款)。

从价位上看,目前奎松地区的均价按人民币算是2.5万左右,绝大多数楼盘开售价都处于2-4万元这一区间。
所以维多利亚艺术公馆的价格在区域内属于中间档,在项目临近区域价格更高或者更低的楼盘也都有。
从品牌溢价、产品定位及开发成本等多种因素来看,在同样的地段内,维多利亚艺术公馆的价格处于正常范围内。
整体来看,维多利亚艺术公馆的优势在于所在地段商业配套基本成熟,并且交通也比较便利,同时周边还有BPO及博彩产业布局。










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