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2020年环京房产还能持有吗?专家:刚需的天堂,投资的地狱

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5740 狄仁杰~ 发表于 2020-5-10 08:21:42

本专栏文章均为原创,是我们在北京20年的房产经验凝练而成,都是实战干货。如有启发,请关注我们。
提问:
我在2016年在燕郊投资了两套房产,但是到今天价格几乎没有变化。我还算是好的,身边的朋友好几个都已经赔钱了。现在大家都在互相打气,鼓励坚持下去。
但是,虽然传说有很多利好政策,却不见房价上升。请问您对燕郊有什么看法,这里的底线和天花板到底在哪里?
回答:
1、 请参考我写的一篇文章,《房产投资的区域选择手册》,看完后相信你会有收益。
2、 我曾经多次说过,燕郊的居住人群,以在城区买不起房的年轻人为主。他们收入未必低,但是积蓄少,经不起市场的波动,所以承受力弱。一旦市场出现变化,他们会非常敏感,立刻开始观望。
3、 这和主城区的买房人不同,比如在西城,尤其是金融街置业的。基本都是高收入群体,年龄也偏大。他们有着明确的目标,轻易不会因为短期的波动而改变。所以在这次2017至今的调控中,区域内的房价不降反升。
4、 再一点,燕郊的群体都是过渡型的,一旦他们的积蓄和收入达到了在城区买房的程度,立刻就会搬离。那就是说,燕郊虽然很年轻,似乎很有发展,但却永远都是这些年轻人在来回循环。
5、 这就势必造成天花板现象,一旦燕郊房价达到了这个群体的极限,那就会陷入价格停滞。
当然,所有版块的价格都有极限,但由于各个地段的主流居住人群不同,阶段性极限也就不同,所以才造成了板块间的价格差。
6、 还有一点,燕郊没有成型的、或者可预期的产业集群。这一点和望京、亦庄等地区不同,那里都有着成型且规划明确的产业群,业主将长期居住下去,伴随着区域同时成长。
而燕郊呢,永远是年轻人在循环。虽然购买人群很大,但供给量也很大,价格自然容易到达天花板。 不仅燕郊如此,其实各个环京地块都是这个状态。
7、 建议,如果有资格在北京买房,那还是将燕郊的房产处理掉,在北京投资吧。燕郊的房子自住没问题,但投资的升值幅度将弱于北京。

提问:
现有丰台一套80平两居,无贷款,20多年的老公房,价格大概在500万左右。可动用资金约200万,家庭总体年收入大几十万左右。
目前准备换房海淀区,目标是中关村学区房。但因为那里几乎也都是老破小,所以请问有没有推荐的合适房源?也可以去其他片区,希望是房龄不算太老的,实现学区、自住和投资共赢。请问推荐哪里?另外,我们的房子是需要提前出手吗?抵押贷行不行?会不会有风险?
回答:
1、 明确的说吧,中关村附近只有老公房,其他的房源都不带学位,比如各个公寓什么的,只能投资自住。
2、 以你们的年收入来看,现有的房子可以不必出售。做一个抵押贷的话可以贷出350万的现金,加上现有的200万,首付做到550万。
但是,这种操作毕竟违规,有一定的风险,请慎重考虑。
3、 北京二套资格,首付80%,你可以购买690万左右房产。每月还贷共计4万多。
4、 先明确,学区、自住和投资这三项都要满足的话非常难,一般能满足两个就不错了。
5、 推荐地区:魏公村、知春路、皂君庙。
6、 但是,由于海淀区的学位申请非常复杂,而且今年又面临着制度改革,我也在等着新政策出台呢。所以不能贸然给你推荐太具体的,免得误导
7、 总结:请完善信息,讲清孩子年龄和户口情况,以及目标小学和对应初中,才好进行推荐。

提问:
请问,我现在有一套房在海淀,小户型还有不到30万的贷款没有还完,我现在提前还是不是不划算啊。另外我如果卖掉之后再买房的话,算第一套还是二套啊?如果算二套,利率是否有变化,我现在这套是2010年买的,利率7折。
回答:
1、 既然你贷过款,那不管你是否将现在的出售,再买房就肯定是算二套。
2、 你2010年买的,估计是贷了15年吧,现在已经进入还款后期。按照等额本息的规则,后期还的全是本金,完全没必要,实在不划算。
3、 不管是一套房还是二套房,利率都是按照当时的政策标准的。你现在买自然按照现在的利率和政策啊,二套是公积金利率上浮10%,商贷上浮20%。

提问:
正在准备买婚房,我有北京首房资格,女友没有。在大厂以她名义买了一套两居,还在还贷。现在有资金150万,准备在北京五环内买一套两居左右的。我在亦庄工作,她在东五环焦化厂附近,所以目前看好东南的地区。
我们已经看了很多个房子和新盘。请问
1、 一手房和二手房应该怎么选?
2、 限竟房值得买吗,将来发展会怎样?
3、 大厂的房子,从未来看,是否值得长期持有?
4、 请推荐几个楼盘或地点?
回答:
1、 首先强调一下,先别办结婚证,否则你将失去首房资格。
2、 如果从投资的角度看,二手房的升值远高于一手房。因为新房在5-10年是时间内,其所谓的“新”都会失去意义,在二手交易时,当初的溢价都会耗散掉。而二手房不会,一直就是二手,无所谓耗散。
3、 如果有其他商品房可以选择,就不要买限竟房。不要以为开发商会做慈善,会用低价,甚至没有利润的低价来满足你的买房梦,他们没那么善良也没那么傻。全北京那么多买房人也都不傻,眼看着大便宜不去捡!
4、 大厂的房子,从长远来看,也就是十年左右来看,肯定不如市区的房子能升值保值。这是由居住人群决定的。
就像你,当时为什么买那里?现在又为什么要在市区买?因为当时是储蓄不足,能力不够,所以才先占个坑。可一旦能力有所提升,立刻就会搬离。那就造成,环京区域永远是最基础的刚需在轮流接盘。可他们的资金水平能支持的了永远上涨吗?一旦到达一个平台,也就是天花板,就必然会停滞。
5、 以你150万的首付来看,最高可购买430万左右的房产。不建议买新房和次新盘,建议实际一些,以投资为主,享受为辅。购买东四环附近的老公房,投资回报率高于普通二手房。而且,由于近年将进行老旧小区改造,老公房有可能涨幅会更快。
本专栏文章均为原创,凝结了从业20年的房产经验,如让你有所收获,不胜欣慰。请点击关注我,本栏目将每天更新。










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