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《天天新》 发表于 2020-5-10 08:29:21
我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选
提问：广叔好，自从知道了您，才意识到要认真规划一下房产的思路了，我的情况是孩子五年级（就一个），现持有一套五成首付的深中小房（鹏公馆），刚刚出掉一套八卦岭房子（不知对错），盘活资金240w，考虑到未来四年初中还是要自住在罗湖，又不想在增值方面落下太多，您有啥建议？目前比较纠结，关注的楼盘有百仕达二期，翠拥华庭。
回答：您好，罗湖百仕达作为罗湖为数不多的大花园社区（淘金山、中海天钻、万象城、合正荣悦），百仕达地铁近（5、7号线太安站）、商业配套好（永旺、喜荟城），但优缺点也非常明显： 1、2期人车不分流，三期车位1：0.75，5期空中花园，3、4号楼靠沿河北路比较吵，118平三房只有一卫，且出行需经过1号楼电梯。 综合只有地面花园较大的4期比较宜居，但大部分两房朝北。 1、2、4、5期学区为东湖中学、水库小学，3期是翠园中学、东昌小学，教育资源在罗湖属于中上。 对于周边工作，又有读书需求的人来说，是个不错的选择，投资性价比不高。 罗湖选筹，方向是低单价、低总价、好学位，可以跑平大势。 海珑华苑，翠竹苑之类，多关注。 但是罗湖未来整体跑输大势，关注升值潜力，更倾向福田和南山。
提问：广叔您好，请问广州南沙区的房子值得投资吗，我是外地人，这里限购吗，恳请回复！
回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳 南沙取消限购了
提问：广叔好！想问下峨眉山房产有投资价值吗？其实名下已经有两套了，想再买一套用老人名字。（本人已无购房资格）；就业地杭州（杭州也两套了）。看了您一直推崇成都和重庆，两个地方都没有房票。峨眉山是眼下就买还是持有现金？还是去买成都和重庆？谢谢了
回答：你好，峨眉山投资没有价值，这种坑就不要去跳了；老人票可以尽早开发，不然年龄太大无法贷款 ；成都如果没有房票，可以优先考虑重庆，不限购，采用抵押方式买入。
谈老人票的运用: 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦；从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。
简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着 从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品
但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。
提问：广叔您好，新人首问。1.坐标沈阳，未婚，体制内稳定年收入10w，其他副业年入20w左右，目前有浑南自助洋房一套130平，其中公积金贷款60w。手上现有子弹20w，如卖车可再套现20w，想在沈阳再投资一套房，最好短周期，求推荐。2.父母手头现有80w子弹，非沈阳户口，也想在沈阳投资一套，求广叔分析推荐及怎样操作，感谢！
回答：你好，沈阳确实是一个值得投资的城市，但是不建议把所有仓位都放在沈阳，从2018年到现在，3年时间，我们推荐的楼盘涨幅都在50-100%左右，大部分低价的洼地也快被填平了。
沈阳投资一定要注意，目前来看上限并不算太高，第一个抛售时间点在均价1.5左右，第二个抛售时间点在均价2.5左右，但是能不能实现还要看沈阳未来的发展。
所以现在入手需要谨慎，沈阳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。你们子弹100以上，留20W入手一套沈阳的低价潜力盘就好了。剩余子弹其实可以考虑入手1-2套能级更好的二线城市，比如武汉 成都 重庆等，天花板更高。
提问：您好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。
回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。
提问：广叔你好，现况：坐标深圳，集体户深户，在上学，住学校宿舍，四年后毕业。现成子弹60。奖学金加零碎收入，每月入7k。 现考虑，凑首付买套总价200左右的小房租出去，租金抵部分月供。待毕业后工作有收入，卖掉当首付，置换好点的房自住。 看过上梅林卓悦汇附近的，海康大厦，蓝天绿都，近地铁和商业，价格够得着，有点心动。 请问：1. 这个想法可行吗？还是等毕业后有收入再考虑买房的事？ 2. 若可行，上梅林的房值得考虑吗？或者广叔有推荐的其他更值得投资的低价小房吗？ 3. 若可行，请问我该做哪些准备，留意哪些问题？ 4. 若不可行，请问我该怎样规划，靠这60子弹在毕业后能买到深圳房住？ 谢谢。
回答：你好，先表扬下，还在上学就开始关注房产投资，你已经比同龄人快了一步。 海康大厦，蓝天绿都 未来接盘侠都是来自于车公庙金融区，虽然价格不高，但是这种老大单体楼未来涨幅一般，成交量也很小。 可以关注皇岗 保税区，皇御苑这类成交量大的楼盘，流通性会更好，也有小区环境，租金收入也不比梅林低。 买房越早越好，但是需要淘笋，疫情期间有着急卖房的，可以多淘一淘，捡捡漏。
提问：你好广叔，现在长沙的房价只有武汉的5折或6折，尤其是长沙的限价新房那就更便宜了。您认为10年后，长沙和武汉的房价差距是扩大还是缩小？
回答：你好，这两个城市的定位还是武汉更高一些，但确实也没到翻倍的地步。长沙的位置还算好，经济也不错，人口也够。
长沙房价低一是限价严厉，坚决不让商品房价格过高，调控供给端。二是政策严厉，坚决遏制炒房客进入，压缩需求端。限价限购与限售，基本打击了短期炒房套利的空间，使市场不会产生泡沫性价格。但是，这些举措也不至于把价格压到脱离基本面。
限价，所谓的限价都是在可控范围内压薄开发商利润，既要保障民生福祉，也要让开发商有利可图。不会说本来可以卖到18000的房子给你限到11000，也不会说让整个城市出现严重的一二手房倒挂。
限售，降低了房产的流动性，挤掉了房产中金融属性的那部分价格，但同时也降低了二手房的供应量，增加了二手房房价。另外武汉从路网改造的力度来看，在为未来的人口导入，下一盘很大的棋。近几年长沙发展速度也比较快，所以2者差距也会大概率会缩小。但应该还是会保持一定价差，比如是武汉的7-8成。
提问：广叔你好，询问了杭州的中介，建议购买临安的新盘，不限购还四成，推荐了几个盘，如：印象苕溪，宋都如意溪湖，苕溪学府 有投资价值吗？
回答：你好，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。 另外给你推荐临安的中介，可以拉黑了。 这3个盘是临安新盘里佣金最高的盘了...
提问：广叔好， 南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？
回答：你好，你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择
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