近期对于房产未来价值的一点思考

。上帝。

某乎平台上有人提问：“如何看待马云说的，8年之后房子最不值钱。”这个问题不是什么新闻，但是对于这个问题的思考，随着时间的推移，我们的思考，不会一直是“房子永远涨”这么简单唯一的结论了。

第零点：首先要明确，任何有发展前途（无论大小）的地方（哪怕是今天不起眼的三线城市），核心地段的房子都不至于跌到不值钱的地步。有大型发展前途的大城市、超级大都市，核心地段和交通条件极其优越的房子真的可能永远涨。
只是，它们（以面积来算）占总房地产市场的百分比是多少：1%？0.1%？0.01%？还是更低？那它们以外的那些房子怎么办？
房子毕竟和车子、电器、玩具等消费产品不一样：有钱的情况下，车子可以经常换，旧的哪怕扔掉都无所谓；而新车生产出来，同一个型号的可以全国统一价，无论生产多少数量，都可以卖一个价钱。但是房子的价值，必然是和地理位置捆绑在一起的。好的地段，开发一块就少一块。
因此，当城市的中心地块开发完毕之后，至少四五十年就这样了，如果房子质量很好，估计七八十年都不会改变。那么，新房只能建在新城区，以及“新城区的新城区”。那时候，远到一定程度，会能够吸引到足够数量的人口、产业、科教文卫配套设施，以及配套设施所需的工作人员吗？

第一点：我觉得房子值不值钱，最重要的一点，就是看将来是买的人多、还是卖的人多。价格的终极决定因素，还是供需关系。有持续的有效需求，哪怕是个没太多功能性用途的石墨，也能给你包装成钻石，吸引无数买家来付钱。哪一天如果有效需求不足了，新房和二手房卖给谁？房子又不能跌价，那时候官方大概率会出台政策，用限制交易的方式来锁死房价。所谓的房产投资就变成一个账面数字游戏了。
第二点：要看买方力量有没有增长到顶点，也就是能进场的买家，有没有全部进来。我以前也一直认为房子是永远涨、不能跌的。但是，如果有一天，有能力的民众全都进场了，那么买家力量不就见顶了吗！这不是和2015年的股市一样了吗！到时候怎么办？吸引国际投资资本进场接盘，还是外国人大规模进场接盘，还是央行印钞，官方亲自下场接盘？

第三点：我猜测，绝大多数二线及二线以下城市的土著居民，到80、90后这代人，基本上都可能拥有不止一套本地住宅。因为两个独生子女结婚，各自父母有一套或者多套房，这对夫妻就有了至少两套房。他们如果再只有一个孩子的话，这个孩子起步就有至少两套房。
如果这对夫妻结婚时又购进一套新房，那么孩子（如果仍然独生子女）就有至少三套房。他们会怎样处置这些房产：一是卖一到两套，换一线北上广深的一套首付；二是卖一到两套，在本地换套改善型住房；三是直接变现一套或者两套，拿钱做其他事情。
最资深的80后今年已经四十周岁了，孩子可能已经上中学了。他们要是卖房，接盘的是什么人？要么是本地改善型，要么县城、农村的城市化新市民。那么，关键问题就在于，这些接盘者，数量还有多少？往后推几年，还剩多少？

第四点：高层已经用房住不炒的定调，确认了全民投资房产对于国家发展是没有出路的。真的让制造业老板没钱赚、都去关厂买房，那就真的实实在在地踏入中等收入陷阱了。因此，高层必然会更加尽力避免央行开水龙头被动式定向放水：像南部特区最近那样。
所以，虽然大多数民众都一边抱怨房价高压迫了消费力量，又一边挤破头想办法增加房产投资、乘着房子永远涨的大风实现财富暴涨甚至财务自由，但是我们依然不得不面对和思考一个核心的问题：买方力量，到底什么时候见顶！
真到了见顶的时候，价钱不一定跌，但肯定是没办法变现了。（全文完）










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