房产投资不光要追求涨幅，还要守住风险

。上帝。

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔您好！麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子？
回答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城。 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3，都可以操作成首付3成。
提问：广叔你好， 本人坐标浙江绍兴上虞，户口嘉兴，工作在宁波余姚，所以社保一直交在宁波余姚，年入20-30w，目前在绍兴上虞有房产三套，自住一套无贷，价值200+，一套学区老破小无贷价值100+，去年年底比较冲动新入一套，贷款120万，这些年越来越觉得投资房产是唯一能够稳步增长跑赢通胀的手段，想慢慢把手上的房子套现转移到一二线，上个月刚出掉一大户型，套现400+，请问我这样的情况投资哪里比较好，杭州的话怎么操作，能否补缴社保，宁波和嘉兴是否有投资价值？暂时看好宁波，不知我的条件是否允许，如果都不合适其他地区哪里比较有潜力？小白一枚求指点，谢谢！
回答：你好，浙江投资首选杭州。宁波和嘉兴都不如浙江。 宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降； 省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。 杭州大专学历就可以落户了，54大法也可以破限购。 杭州亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。 地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。 杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城。 投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。
提问：广叔好，坐标安徽马鞍山，四线城市，紧挨南京，动车18分钟。想买个保值率高的改善性住房，买学区房，还是靠东边车站近的？
回答：你好改善型自住，建议把刚性需求放在首位，不要过多考虑投资，四线城市投资属性不强，马鞍山毕竟不属于南京，如果有学区需求，优先学区房，重点看你个人需求。
买房要分清一二线城市和三四线城市的区别。一二线城市是为了投资，三四线城市是为了居住。一二线城市房价越高越有人买，三四线城市达到那个上限就不会有人问了。
这是由购房能力和城市基本面支撑决定的。对于普通人，在大城市购买一套房依然是资产保值的主要手段。刚需买房最主要的两个点，就是要认准性价比和品质。房产市场在趋于利于买房者的方向，所以买房完全可以多挑几家，放心挑选，多看看相中区域新房和二手房的区别，不要单只看哪个便宜，
房子最主要的是地段好不好，生活是否方便，周边是否有医院学校和商场。除此之外，买房不单看质量，最关键的是品质是否上乘，即使我们不炒房，但是也要做到买的房子地段一定会保值增值。遇到心仪的房子该出手时就出手，单有等抄底的心还不够，还要做出实际行动，踏踏实实地选个好房。
提问：广叔你好，我与爱人在深圳，双方深户，两个小孩，我在体制内，未买房，sfsd，现住单位廉租公寓房。我的父母和弟弟都是深户，父母有一套房在罗湖区芳春花园，弟弟无房。 打算在沙井投资，子弹150至180。但未来可能会分配福利性住房，应该是那种公租房性质的，或者以租代售，先租给你若干年，后面再补差价取得产权。享受的前提是名下无房，分配面积与家庭人口数相关。 现在很犹豫：如果我买了沙井的商品房，因政策不能享受福利房了。如果等福利房，则与城市红利再次错过。 1.如果想兼顾二者，应该JLH？ 2.沙井的新盘，二手房有什么好推荐的吗？ 3.统建楼、村委集资房可以考虑吗？有哪些推荐？
回答：1.是的，想二者兼顾只能JLH 2.鸿荣源禧园、西荟城、翡丽郡可以多看，打新 海岸城也可以关注。 3.深圳小产权房产是个细分市场，看安全性、价格、区域、回报率。最好的一类是选口岸附近的小户型，可以租抵供。小产权如果运作不好租金也不怎么样，而且又没有杠杆。除非你批发一整栋，做大规模，类似酒店。我不怎么研究小产权，本质看涨楼市不看租金。
提问：你好！上次你提议卖掉西乡乐园小区，但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改，我们这个花园靠近107国道，据说107国道要扩容，所以这个乐园有希望旧改，但不知等到什么时候？所以你还是建议不要等无可靠的拆迁？还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房，我想买海雅缤纷城上面的房子，不置可否？或者有宝中学位有升值空间的房子推荐？（不自住，考虑学位和升值，目前现金300万）
回答：你好，关于棚改问题，我也没有内部消息，如果有规划局的内部朋友，可以侧面打听下。 我的建议是短期内没有拆迁消息，就出手置换，入手一套8折笋，可以弥补拆迁损失。 海雅缤纷城宝中学位不错，但是需要看具体价格，最近也涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。
提问：广叔您好。我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学
回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。 五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。 自住还行，投资一般般了，短期站岗 龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。
提问： 广叔好，我有2个问题，一，我儿子将到无锡新吴区工作，现计划在无锡购房，有三处在选1.惠山天一新城的阳光100阿尔勒，精装13000-14000元，2.惠山新城的时代城，精帐13000-14000，3.新吴区太湖雍华府16000-17000元，这个有限购条件的，请问我在哪买房较好？第二个问题，我儿子认为现在购房不划算，如果钱存银行利息也有5%左右。如果按照5%来算。五年内。上面各处的房价。要涨过25%才划算。也就是惠山的房子，5年后要涨到17000。每平米。新五的房子要涨到2.1万元每平米。目前国家房价调控有可能五年内还涨不到那么多。这样一来就不划算。请问我该不该买房？
回答：你好，首先你儿子未来无锡工作生活，作为刚需，买房也是必要的，房子才是硬通货，所以无论自住还是投资都建议你买房，既然你儿子在新吴工作，买新吴更合适，内部分享如何p限购你可以看看
另外关于大部分普通人来说如果你手中的钱不是很多的话，那么可以选择存钱，毕竟现在一套房子的首付也需要几十万呢，手中的钱可以积少成多，也可以选择一些专业靠谱的理财产品进行投资，将钱存在银行并不是唯一生财的途径。如果钱足够的话建议可以买房，毕竟对于一般人来说手上2-3套房谈不上炒房，只是图个资产稳定，低风险回报高的资产。不像炒股楼市仍是绝大多数普通人都可以玩的投资游戏。高涨的时候，举债高一点也没问题，低迷的时候，别过度加杠杆就是。就算是低迷，横盘甚至降价，但稳住心态，还会涨回来的。做到保值跑赢通胀问题不大。
提问：广叔！深圳福田保税区加福广场，一房一厅70平380万可以考虑吗？我们考虑改两房，刚需自住，小孩快两岁，据说有福田外国语南校区小学中学九年学位，已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵+停车位按天算35一天+没有燃气！ 请广叔明示！
回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。 公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾
提问：广叔您好，深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源？尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基？御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意，就是交通地铁感觉较远，哪个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地？悦山湖）没进去看。望先生给予建议
回答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石芽岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。
提问：广叔好，大神，膜拜下。 我在贵阳观山湖区会展城有一套，租金抵贷款。去掉房贷估计值70万。在武汉汉阳三眼桥有一套还建楼，估值60万。 因去年在广州投资失败，现在血本无归。想回武汉或者贵阳。 之前在贵阳做中介的，我想问下贵阳楼市跟观山湖区还有没有发展空间？贵阳的房子还有没有留的必要？是否全出都去武汉买？ 贵阳的房子写的我老婆单独所有，贷款我是次贷人，jlh后怎样操作我在武汉算首房首贷？ 最近还想问下广叔对未来房产中介的发展趋势有什么看法？是否会完全整合？ 谢谢广叔了。
回答：你好，贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比武汉成都重庆还是差一两级。 眼光不错，贵阳唯一有点投资价值的只有观山湖和小河了，可以继续持有。 如果贵阳这套房的贷款记录不显示在你的征信上，离婚之后买武汉就算是sfsd。中介是个很苦逼的行业。传统中介挣钱很难很难，从业人员素质参差不齐，我指的是专业素质。
如果你很年轻，又没有耐心，这未尝不是一个历练心智的好机会，学会忍人所不能忍。呆半年，了解行业运营逻辑，再考虑出来。 你在这个行业，首先要明白自己要什么。中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。 哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。 哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。 这还不是最牛的。 老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。
不仅如此。 由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。 业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。 老鸟马上开车尾随，又签下一单。 房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。
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