|
伴随房地产政策调控的不断深入，市场表现越发扑朔迷离。一方面是销售市场的火热，另一方面则是土地市场的冰冷。1 至 8 月，销售金额 TOP10 房企的门槛已经超过 1200 亿元；而在全国推出的 18468 宗土地中，共流拍 890 宗地块，占推出土地宗数的 4.8%。
不仅房地产市场面临着冰火两重天的考验，房企也在面临着两难的选择。房企在业绩竞赛中冲刺，规模化已经成为其撇不开的情结。伴随着房企下半年进入偿债高峰期，如何在保证现金流和扩大土储中间抉择，已然成为房企不得不面对的问题。
土地市场热度趋减，碧桂园带头降速
今年以来，政策调控的升级，融资渠道的收紧，限竞房、共有产权房的同台竞争等，给房企的发展带来了诸多挑战。但是市场的表现并非如想象中那般萧条，据克而瑞研究中心公布的《2018 年 1-8 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》统计，1 — 8 月份，TOP100 房企总体销售规模为 61317.9 亿元，环比增长 14.49%。
值得注意的是，截止至 8 月末，销售金额 TOP10 房企门槛已超 1200 亿元，且已有 13 家房企销售额超过 1000 亿。其中，碧桂园（HK：02007，以下简称 " 碧桂园 "）、万科、中国恒大分别以 5050.5 亿元、3891.8 亿元、3851.4 亿元的销额位居行业前三。房企规模之争依旧。
然而，房地产销售市场的火爆并没能给土地市场升温。据同策研究院监测数据显示，从 2018 年 1-8 月累计成交量来看，房企拿地金额及面积 TOP20 上市房企共计成交 10856.46 亿元，占全国 300 城市土地成交金额的 29.10%，占比同比下滑 16.09 个百分点。
从单月数据来看，本月 TOP20 上市房企中，入榜品牌房企个数大幅降低，接近本年历史低值。以碧桂园领衔的龙头房企拿地节奏放缓，在同策研究院 7 月份统计数据中，碧桂园以 58.49 亿元的拿地金额排行第 7，但是在 8 月份统计数据中，TOP20 以难觅其踪影，龙湖（HK：00960）也从 7 月的第 8 名滑落至第 14 名，阳光城（SZ：000671）也险些跌出前 20。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，对于当前流拍的数据来说，其实是很多大城市的表现。换而言之，此类城市的拿地性价比不高，企业拿地的动力不足。
与此同时，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分优质低开遭遇流拍。
据中国指数研究院数据显示，2018 年 1-8 月，全国 300 城共推出各类用地 18468 宗，流拍 890 宗地块，占推出土地宗数的 4.8%，较 2017 年上升 1.2 个百分点。从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了 38 宗、41 宗、53 宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。
当土拍市场不断降温，底价成交成为常态，甚至停拍、流拍时有发生时，当年的地王们却陷入了尴尬的境遇。在限购、限贷、限价等一系列调控措施的持续发力下，曾经的地王或是断臂自保、或是高端突围、或是捂地观望。享受不到地王的红利，却不得不面对地王的压力。
无论如何，" 买到即赚到 " 的年代一去不复返了。
土地流拍现象频现，现金流成限制因素
虽然，在规模竞争时代，" 高周转 " 被认为是企业快速突破的利器，但是在房企业绩增长的背后，负债高企、现金流吃紧也是不得不重视的问题。同时，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，导致企业拿地更加审慎。
严跃进分析，从当前土地流拍的市场数据来看，预计三季度土地流拍的现象仍会延续。但是到了第四季度，部分房企资金到位或开始改善，拿地方面还是会有较好的表现。
显然，在严跃进看来，房企资金承压，也是房企拿地放缓的重要原因。
据克而瑞研究中心数据显示，2015 年监测的 108 家典型房企融资总规模达 1.36 万亿元，融资规模是 2014 年同期两倍。其中，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达 7376 亿元，占比 54%；2016 年 1-11 月，108 家房企融资总规模达 1.12 万亿元。而房企债券的期限结构多采取 3+2 年、2+1 年等，也就是从今年下半年开始将大批量到期。
据海通证券测算，地产债将在未来 2-3 年间迎来高峰期。存续地产债中，2018 年需要偿付的规模为 1613 亿元，为 2017 年的 2.3 倍，其中，下半年需要偿付的金额为上半年的 3 倍；2019-2021 年需要偿付的规模分别为 2807 亿元、3998 亿元和 4037 亿元；此外，存续地产债在 2018 年进入回售其的超过 3800 亿元，2019 年也接近 37000 亿元。
恒大研究院数据则显示，从 2018 年下半年到 2021 年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为 2.9 万亿、6.1 万亿、5.9 万亿和 3.4 万亿，2022 年和以后分别为 0.9 万亿。2018 年下半年到 2020 年三年间，到期债务就高达 14.9 万亿，加之 2021 年及以后，到期债务更是高达 19.2 万亿。
与此同时，房企的海外发债规模也已达到 7000 多亿元人民币。
显然，房企正面临着前所未有的生死大考验。
2018 半年报数据显示，宝龙地产（HK：01238）净负债比率约为 100.4%，而在 2017 年年底，这一数字仅为 6.8%，尚在安全线以内；绿城中国（HK：03900）的净资产负债率也增加 8.7 个百分点，上升至 55.1%。
值得注意的是，蓝鲸房产查询年中报发现，万科的现金流为 -42.55 亿元，较去年同期减少 191%。与此同时，万科（SZ：000002）的存货金额同比增长 28.7%，应收账款金额同比增长 4.9%。
在今年半年报中，万科的长期借款高达 1283 亿元，而 2017 年二季度为 547.4 亿元，相比去年同期增长 234% 左右。
同样要关注的是，在扩张过程中，万科的现金收入增长的速度远低于成本支出的速度，今年上半年房地产行业土地购置费增速高达 74.4%，与此同时万科的各项税费同比增加了 46.77%，万科在取得土地使用权的过程支付了更多的费用。更为雪上加霜的是，万科尚有 26 亿元职工薪酬待支付。
龙头房企尚且如此，中小房企更需裹紧被子过冬。
下半年房企拿地审慎，目标明确
然而，即便是在负债高企，附加条件、限制条件苛刻的背景下，扩大规模仍然是房企发展过程中所追求的目标。只不过房企对土地有了更明确的目标。
8 月 29 日，在雅居乐（HK：03383）中期业绩会上，地产集团总裁王海洋表示，对于未来的投资，雅居乐将保持 " 那好地不拿措地 " 的 " 积极审慎 " 态度；8 月 28 日，在中期业绩发布会上，合景泰富集团（HK：01813）地产业务首席执行官蔡风佳不否认当前土地市场的低迷，以前是抢地，现在变成选地，但是他对下半年有较好的预判。他称，下半年将是拿地的好时机，合景泰富会择机而动。8 月 23 日，保利置业（HK：00119）副总经理万宇清在业绩会透露，上半年土地拓展得差不多了，下半年若土地市场依旧冷清，保利置业还是会尽量投一些好地块。" 实际上逆周期拿地还是比较正确的，但是也要确保有足够的现金流。"
严跃进对蓝鲸房产表示，房企的拿地态度，其实充分说明了一点，即此类地产企业不是说对未来市场不看好，而更多是因为此类企业资金不到位。后续对于此类拿地来说，关键看金九银十的阶段房屋销售是否好，如果足够好，那么房企拿地方面压力就不会太大，依然会积极入市和拿地。
显然，现金流是制约企业房企拿地的重要因素。随着时间进入 9 月，让我们静待房地产市场延续 " 金九银十 " 的传说。
|
|
收藏
