房产中介行业三大模式对比，除了贝壳模式，合伙人模式值得参考

黎小宝

房产说理第143篇原创
上一篇写贝壳的文章《贝壳找房2周年，再谈房产中介江湖｜非贝壳系中介公司该如何突围》引发了很多网友评论，今天老米从模式层面跟大家深度探讨一下非贝壳系房产中介公司的发展之道。
目前有一定规模的房产中介公司，有三种模式：
第一种：以企业为核心
这种企业的发展模式就是不断扩大市场占有率、降低运营成本，提升业绩，增加公司收益。
这种模式在10年前是非常高效好用的，趁行业还处于高速发展时期，只要公司制度完善，打法成熟，跑马圈地，早早在城市各个板块布局门店，不出意外都能赚得盆满钵满。
但从2017年限购升级之后，二手房市场开始饱和，这种方法不灵了。
有的公司开始转型做一手房市场，迎来新的机遇；
而那些没有转变，继续猛攻二手的公司都受到了不小的冲击，甚至出现大面积关店的情况。
很多全国知名品牌的房产中介公司，例如号称房产中介黄埔军校的中原地产，也是因为这种情况，出现大的波动，虽然2019年改为股份制，效果也一般般。毕竟骨子里的高傲的文化气质，很难再与现实融合。
第二种：以技术为核心
这类型公司通过线上赋能、流量支持，形成B端和C端用户依赖，获取利益。
赋能C端（经纪人端口），包括五八、安居、房天下，通过卖端口，为经纪人提供流量和展示服务来盈利。
赋能B端（企业端），就是贝壳这种形式，以平台网络为原点，结合后勤、品牌、楼盘资源等服务，收取加盟费或者平台管理费。
只要一个企业在某些领域有绝对优势，靠帮助别人赚钱（提供核心技术服务）来盈利，是目前比较先进的商业模式。
第三种：以经纪人为核心的股权合伙模式
这种模式类似于阿米巴模式或者海星模式，每一间门店就是一个阿米巴单位，公司出资源和后勤保障，经纪人凭借自身资源和能力提供房产交易服务。
店长和区域负责人、公司总部共同出资开店，合伙经营。
公司总部负责行政、IT、法务、财务、培训、招聘、品牌等后勤支持；区域负责人谋划业务布局和区域资源整合；店长负责带领团队搞生产、做业绩，三方合伙经营，各司其职，不存在所谓的管理，用一种合伙的思维做事。
同时店长通过培养更多经纪人上来做店长，而获取旗下新开门店的股份，用裂变的思维鼓励有能力有想法的经纪人创业发展。
广州的裕丰地产就是这种模式，目前在广州市区已发展超过800家门店，全国也有超过20个城市有裕丰的入驻。证明了股份合伙人模式是可以走得长远

为什么房地产中介行业无法统一？
这个问题或者可以表达为：为什么贝壳系不可能统一？
首先，地域性差异
每个地方的房地产情况都不一样，玩儿法也不一样。贝壳模式不见得适合所有的城市，尤其是部分二三线城市，越小的城市对资源的把控越集中。
比如广东某东部地级市，属于三线城市，整个按揭业务被当地几个银行包揽，其他人很难涉足，没有按揭资源的房产中介公司寸步难行。
按揭公司捎带着做中介，并且佣金收的很低很低，按照贝壳的玩儿法，没有任何竞争力。
小地方不依赖网络，依赖的是人际关系。
大城市的功能区域很多，板块很多，每个版块的都有自己的独特性。
比如广州的琶洲板块，没有任何一家贝系的中介门店。
因为是豪宅板块，成交价都超2000万，大部分中介只收总价的0.5%作为佣金，贝系要求不能低于1.6%，所以没得做。
如果贝系在琶洲开店，改变最低佣金要求，那么其他版块也会提出类似的要求，贝系的利润就不能得到保证。
贝系只是在新城区，外来人口多的地方有优势。
老城区优势不大，毕竟老城区买房卖房都找相熟的人，并不一定通过网络。

第二，利益问题
贝系最强大的资源就是网络，不管是加盟商还是经纪人，都要把自己的盘源和客源放到系统上面，成为公共资源，没有任何的私人资源。
但是，房产中介行业的成交金额太高了。
对于自身经纪人来说，我既认识业主，也熟悉客户，自己就能搞定成交，为什么一定把资源拿到贝系公司呢？
为什么不找提成高的公司呢？
为什么不找不要求我上传私人资料的公司呢？
我自己的人脉关系为什么要交给公司呢？
所以，有资源的经纪人一般都不会去贝系，只要我认识一帮有钱人，有购房需求的人，就形成了自己的圈层，靠转介绍都可以吃饱，为什么还要死命赚贝币求曝光呢？
同时，很多中介公司都跟开发商有不错的关系，自己接盘自己打多好。
价格更透明，资源更集中，打法也更灵活。
如果加入贝系，只能打贝系代理的盘，一旦贝系停止代理了，客户就是想买那里，该咋办？

第三，再谈独立经纪人
房产中介的职业发展有两条路，一条是一直做销售，形成自己的圈层，经营自己的圈层，靠买房圈内的朋友不断转介绍，内部开发更多的客户资源，赚取更多的佣金；
第二条路就是创业，组建自己的团队，复制自己的战术打法，培养更多跟自己一样的人，把团队做大做强。
这两个方向所需要的经纪人自身的成长和发展。
需要经纪人通过专业技能和优质服务打动更多的客户，成为客户的房产顾问，甚至房产专家。
这比做某些平台的螺丝钉来的更有成就感。
最重要的是，疫情之后，链家在广佛地区只招本科生，北京上海早在前几年就只招本科生了。
可是真正的从业人员又有几个有本科证呢？
大部分中介从业人员都是读书遇到麻烦才早早出来做房地产，能够在房产中介活下来的都是人中精英，又何必打着改善行业服务的旗号，变相歧视学历不高的房产经纪人呢？
非贝系的房产经纪人，不要再去抱怨公司的网络不好，更不要抱怨公司的品牌不够强大。
与其抱怨，不如扎扎实实的维护好自己的业主和客户，提升自己的专业能力，用创业的心态面对每天的工作，主动找资源，主动找方法，主动寻求更多成交机会。
同时，也要利用好现在的公司所提供的后勤保障，为将来成为合伙人甚至当老板，做好准备。










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