不同城市土地市场成交“冰火两重天”

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            市场动态
            4月27日北京新房成交179套，4月累计成交3070套，环比上月增加43.73%，同比去年减少49.36%；二手房成交576套，4月累计成交10235套，环比上月增加50.98%，同比去年减少19.51%。
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            要闻简析
            中国社科院：疫后核心城市房价稳中略升，超过去年最高值
            3.5亿套！房子供应过剩？核心城市的房子仍是稀缺品
            一宗宅基地值多少钱？集体土地这样定价
            1、中国社会科学院财经战略研究院周一发布报告称，新冠疫情后，多数城市交易基本恢复，核心城市房价稳中略升。考虑到疫情冲击及宽松的货币环境，短期内，市场局部上涨或下跌的风险并存。根据社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场月度发展分析报告》，3月份，全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平，同时也高于2019年全年最高房价，但是要低于2018年中的房价水平。衡量核心城市房价变化的纬房核心指数报106.24点，较今年1月上涨0.46%，比2019年最高值上涨0.12%。分城市看，今年一季度，一线城市房价累计上涨1.47%。其中，深圳房价累计上涨4.07%，涨速相对较快，北京累计上涨0.83%，上海累计上涨1.51%，广州则累计下跌1.23%。报告指出，疫情对住房消费需求的负向影响，以及相对宽松货币环境对住房需求及房价预期的正向影响，均是影响短期房价的主要因素。
            2、2019年， 中国人均GDP突破1万美元大关 ，城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民币42487.8元。 中国城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米。
            单纯从城镇化率角度看，中国房地产建设还有非常大的增长空间。但是我们的城镇住宅存量房已经超过3.5亿套，平均一个家庭拥有1.2套住房，这个数值已经超越世界上绝大多数发达国家标准。可以总结：1、中国房子整体供应过剩，但核心城市的房子还是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置换转移。2、国民家庭资产主要沉淀在房子里，房价易涨难跌，刚需越多的城市房价越坚韧。3、家庭负债居高不下，而且疫情影响下，偿贷违约率在上升。当局此阶段不会轻易启动房地产，尤其是经济面较差的城市。
            3、为进一步规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》（下称《技术指引》）于4月22日正式发布实施。《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地，给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。
            4月9日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出，要全面推开农村集体经营性建设用地直接入市；出台农村集体经营性建设用地入市指导意见；允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市；启动新一轮农村宅基地制度改革试点。
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            简要资讯
            北京规自委暂停出让朝阳东坝乡两宗限价地 总起价70亿
            4月27日，北京市规划和自然资源委员会发布了关于暂停北京市朝阳区东坝乡两宗住宅混合公建用地挂牌交易的公告。
            上述两宗暂停挂牌交易的地块均是在3月底发布出让信息。3月27日，朝阳区东坝乡1104-611地块F1住宅混合公建用地挂牌出让。该项目建设用地面积2.66万平方米，建筑规模7.98万平方米，用地性质为F1住宅混合公建用地。该项目地块商品住房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。该地块挂牌出让起始价为32.06亿元，折合起始楼面单价约为40161元/平方米，竞价起始时间为2020年4月16日，竞价截止时间为2020年4月29日。
            此外，3月30日，朝阳区东坝乡1104-612地块F1住宅混合公建用地挂牌出让。该项目建设用地面积3.17万平方米，建筑规模9.5万平方米，用地性质为F1住宅混合公建用地，起始价为38.22亿元，折合起始楼面单价约为40223元/平方米。该项目地块商品住房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。竞价起始时间为2020年4月29日，竞价截止时间为2020年5月15日。
            （新闻来源: 凤凰网房产  ）
            美闻
            资讯
            
            不同城市土地市场成交“冰火两重天”
            今日资讯
            3月以来，多个城市陆续恢复土地出让活动，分化显著。其中，部分城市住宅用地成交溢价率居高不下，另一部分城市则持续底价成交，甚至出现流拍现象。有关机构数据显示，4月20日至26日，全国受监测的40大中城市推地总量环比减少36%，七个城市无土地推出；同时，青岛、南京等城市土地供应力度较大。成交方面，40城市整体出让金增加30%，其中住宅用地出让金环比增加35%，西安、青岛等城市土地成交体量较为明显。近期土地市场热度“冰火两重天”。长三角、东部沿海的二线、三线城市在楼市迅速复苏、政策利好、优质地块供应等因素加持下土地市场升温显著。不过，仍有不少城市土地成交规模虽大，但多以底价成交。从不同城市土地市场近期表现可以看出，热度明显提升的城市大部分是经济活力较高，且政府在供给侧端也给予市场一定的刺激，房企拿地积极性因此加大。土地市场升温之后又反作用于楼市，形成正向循环。”谢杨春认为，反之，土地市场热度较低的城市楼市复苏不明显，供应地块绝大多数位于郊县、非核心区域。“长期来看，经过疫情特殊阶段之后，未来土地市场分化将成为常态。
            美联视角
            4月27日北京因故暂停两宗F1住宅混合公建用地，早在2019年11月，北京市规划自然资源委会曾发布消息，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应，不再供应F1和F2类用地。未来北京供地随着供地结构的改善及约束限制条件的减少，溢价率可能还会提升。
            
         









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