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三、地产三浪时间很短却意义深远，就是 2009 年。那一年全面放开各项限制，号召 " 买房就是爱国 "，从那之后房地产就开始妖魔化了；
中国商品房的发展历程中，从来没有一年会像 2009 年那样天翻地覆。在 2009 年年初，整个地产行业、整个中国甚至全世界都处于一个完全无助的状态。改革开放 30 年，虽然历经艰苦，但毕竟是一路向上，但遽然而至的全球金融危机，完全打破了我们的安全感。
随后大水漫灌改变了一切，虽然在事后有很多关于 4 万亿反思，但当年的效果确实是立竿见影。短短两三个月，随着楼市的全面复苏，人们比黄金还珍贵的信心也得到了全面恢复。
那一年上半年买房的人，往往房子还没入住，房价就已经翻了倍。躲过一场浩劫的开发商们，也在 2009 年下半年进入了全面狂欢的状态。2009 年，全国商品房销售额从 2008 年的 2.41 万亿，直接提升到 4.4 万亿，增长了 82.57%。全国商品房平均房价也从 3881/ 平增长到 4696 元 / 平，增长了 20.1%。这两个数据，均是迄今为止商品房的最大涨幅。
只是这个时候 A 股的政策仍然保持了高压状态，房企们只能通过港股来完成上市梦想。2009 年代表性的上市房企，是中国恒大和龙湖集团这两个民营企业的典范。
应该说，2009 年一季度的严冬，标志着中国商品房黄金时代的全面结束，而从二季度开始的触底反弹，也标志着白银时代仍然是一个壮观的财富之路，只不过不再是所有人都能享受到这个红利，只有信仰坚定的人才能牢牢把握。
四、地产四浪从 2010 年持续到 2015 年，限贷、限价、限购，如鲧治水，积蓄的房价自 2016 年开始全国泛滥；
2009 年 4 万亿的巨大流动性，不仅仅是解救了开发商，最短时间内稳定了经济形势，也直接带来了全面的资产泡沫。从 2010 年年初开始，各地便纷纷收回了 2009 年放开的信贷政策，陆续推出了一系列限制购房的举措。增加贷款利率没效果，那就提高首付，还不行？干脆就取消一些人的购房资格，直接限购。
严控之下，6 年时间，全国商品房销售额仅从 5.25 万亿增长到 8.73 万亿，年均增长率不足 9%，被同期的 M2 增速远远甩到了身后。
但这一阶段，A 股的上市政策略有宽松，虽然开发商还是不能直接 IPO，但可以借壳上市。华夏幸福、金科股份、新城控股都抓住了机会，但更多的房企仍然只能到港股寻求融资，代表性的是融创中国、时代中国控股、旭辉控股集团等。
这一阶段，国有地产公司普遍进入战略观望状态，被严格限制的负债率大大削弱了它们的天赋，地产开发市场和资本市场上活跃的身影都属于民营企业。
五、地产五浪从 2016 年到现在，房价全面补回之前几年的涨幅，并形成惯性上涨，当下正处在 5 浪后期；
属于市场的只能属于市场，事实证明中国的房价并不是炒房客炒出来的，而是越来越富裕的国人对美好生活的向往作为核心动力，一步一个脚印稳定提升上来的。
2015 年开始，各地陆续出台鼓励购房的政策，很多地方明确解除了限购令，这导致被抑制了 6 年的购买需求集中爆发，部分城市的房价几个月便出现了翻倍。从 2016 年到 2018 年，全国商品房销售额从 11.76 万亿增长到了 15 万亿，2019 年基本会超过 16 万亿。
与黄金时代不同的是，当今中国核心城市的房价已经在世界范围内处于较高的位置了，甚至已经超过了东京、首尔这样的富裕邻居的核心城市。房价高到一定程度后，本身就形成了强大阻力，对习惯了快速发展的城市来说，这种硬性成本是无法忽视的。
从 2016 年下半年开始，各地的限制购房政策又不断出台，与几年前不同的是，市场上的刚需客群随着房价的高企已经大幅缩减，而改善型客户群体却在不断增长。
在销售额整体增速越来越慢，甚至有可能会在几年之后出现负增长的背景下，市场的龙头企业却持续保持了较高的增长速度。至 2019 年，TOP100 房企已经占据了全国 70% 的市场份额，这个比例还会继续高下去。
由于市场集约化越来越强，已经没有全新的房企能够跻身 TOP100 榜单，这一阶段的新上市房企凤毛麟角，代表性的是 2018 年上市的美的置业。但各家房企旗下的物业公司却受到了市场的广泛追捧，过去几年已经有碧桂园服务、中海物业、绿城服务、新城悦服务等多家物业公司上市，且在估值方面得到了全面提升。
从 1998 年算起，我们已经历经了黄金时代、白银时代和青铜时代。
黄金时代（1998-2007）：每年都是好年景，拿到地就是打开聚宝盆；
白银时代（2008-2017）：只要你熬得住苦日子，一年半载就能赚回所有梦想；
青铜时代（2018-）：每天都是仅限温饱的日子，只有那些大恐龙或者迅如闪电的猎豹，才能充分享受丰美的食物。
这个市场已经进入到存量时代，未来很难再有新增的大型上市房企出现，市场的主题是大鱼吃大鱼。可以预见几年之内，上市公司之间的项目收购和股权交易会越来越多，巨鳄之间的大戏已经全面拉开了序幕。
@今日话题 $$ 碧桂园 ( 02007 ) $$ 保利地产 ( SH600048 ) $$ 融创中国 ( 01918 ) $
从历史的角度，看地产股的未来（一 · 前商品房时代）
网页链接
从历史的角度，看地产股的未来（二 · 黄金时代）
网页链接
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