血色康达尔：从“庄家吕梁”到京基集团

唯一晓晓

本文为楼市参考团队原创作品
长达五年之久的康达尔股权之争，终于落下帷幕！
8 月 13 日上午，康达尔发布公告称：公司董事长罗爱华女士因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事拘留。8 月 14 日，康达尔发布公告称：董事会同意免去罗爱华公司董事长等职务，选举熊伟为公司第九届董事会董事长。值得注意的是，熊伟曾任京基集团常务副总裁。




康达尔股份有限公司第九届董事会 2018 年第四次临时会议决议公告（部分）
*ST 康达因年报难产，正处于退市危机之中，正此风雨飘摇之际，董事长被拘，京基集团上位，管理层大换血……
生命在于折腾，其实康达尔从来没让人省心过。


1、康达尔的前世今生
康达尔创立于 1979 年，前身为深圳市养鸡公司，1994 年 11 月公司股票在深圳证券交易所挂牌上市（股票代码：000048）。
1996 年，一个炒股炒出亿万身家的土豪朱焕良，人称 " 朱大户 "，觉得自己是炒股天才，便学人家坐庄，半年内花 2 亿收购了康达尔总流通股的 90%。
天有不测风云，正当朱大户准备实施坐庄计划时，1997 年，香港突发 " 禽流感 "，全岛疯狂杀鸡，禁鸡，康达尔股票大跌，从每股 15.4 元跌至每股 7 元，市值蒸发一半。那段时间，朱大户逢人便讲：" 除了那些被杀的鸡，我大概是全深圳最不幸的了。"
后来，坚强而忧伤的朱大户找到了当时负债累累的吕梁，两人一拍即合，一场史无前例的庄家神话开始了。


康达尔上市以来的走势图
吕梁曾经是一名优秀的文艺工作者，擅长写作和画画，1990 年之后投身财经写作。当时股市火爆，身处投机狂潮下的吕梁不甘纸上谈兵，而朱大户的来访正好给了他一个施展抱负的机会。
吕梁深谙人性的贪婪，通过 15% 的高息回报，动用所有能想到的私募渠道，迅速建仓，之后通过自买自卖的方式，为股民做出完美的 K 线图，在大牛市的背景下，动用媒体的影响力，将农牧企业康达尔包装成高科技新贵 " 中科创业 "，投资者纷纷疯狂，送钱的人排成长队。
2000 年，朱大户临阵倒戈，大举抛盘，卷走 11 亿到香港置业。朱大户的出逃让中科创业的股价动摇，刺激了 " 老鼠仓 " 问题。2001 年前后，中科系股票雪崩，一连 9 个跌停，市值蒸发超过 50 亿，这场惊心动魄的黑庄答案就此告一段落。
2002 年，罗爱华和其丈夫管理的华超集团，从 " 庄家吕梁 " 手中接管康达尔，2002 年到 2010 年，康达尔账面资产急剧缩水。
2013 年 7 月底，康达尔集团罗爱华等人因涉嫌职务侵占被深圳警方立案侦查。不过，一年后案件却发生新的变化。2014 年 8 月 13 日晚，康达尔发布公告称，深圳市罗湖区人民检察院不会起诉因涉嫌职务侵占而被调查的公司总裁罗爱华等四名高管。康达尔称，针对公司被调查过程中所发现的财务处理存在差错的问题，公司董事会已经责令公司管理层进行认真自查和整改，公司已经按照董事会的要求将相关财务差错进行更正处理。
2014 年 11 月 1 日，罗爱华辞去康达尔总裁一职，由爱婿季圣智担任，季圣智生于 1986 年，不仅颜值高，还是北京大学企业管理系和香港大学金融系双硕士，现持有 *ST 康达 1.81% 股权，系公司十大股东之一。


2、五年 " 宫斗 " 的另一主角——京基集团
亿万富豪、湛江首富、京基集团创始人、董事长兼总裁陈华，他的发家史可谓传奇。
1996 年出生于广东湛江，1984 年只身创海南，1985 年到深圳谋生，浑身上下就 10 元钱。身无分文，在深圳工地上搬砖，后来自己组建一只建筑工程队，赢得人生第一桶金。历经数年艰苦奋斗，1994 年成立深圳市京基房地产开发有限公司，任董事长兼总经理。
京基 100 是京基集团旗下的世界级地标、深圳第二高楼、中国内地第九高楼、全球第十七高楼。京基集团所开发的地产项目 " 碧荔花园 "、" 碧云天 "、" 碧华庭居 "、" 碧海云天 " 等大型时尚住宅社区屡获殊荣，在全国地产界享有极高的声誉！
令京基集团名动全国的要数它的营销模式——克林顿营销。2002 年，碧海云天推向市场之际，陈华邀请美国前总统克林顿出席 " 京基 WTO 经济论坛 " 并发表演讲。这个胆大包天的创意引起了整个业界的轰动。
京基集团与康达尔集团的股权之争始于 2013 年，京基自启动康达尔股权收购以来，一直战争不休，相继提出行使股东权益、罢免管理层、撤换董事会等要求。康达尔集团在 2017 年和 2018 上半年的年报审计迟迟难以展开，也与京基喋喋不休的争斗密切相关。


3、到底在斗什么？
2016 年初，京基集团总计持有 *ST 康达 31.55% 的股份，华超集团总计持有 *ST 康达 31.56% 的股份。康达尔以 " 恶意 " 收购为名将京基集团告向广东省高级人民法院，京基集团以 " 股票权益的诸多违法行为 " 为名将康达尔告向深圳福田区人民法院，目前，诉讼案件仍在审理中。
到底是什么在吸引着京基集团？答案是康达尔拥有大量低成本土地资源。
2011 年，康达尔获得了丰富的土地资源。公告显示，公司于 2011 年 11 月 30 日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额 7.4 亿元的补偿款；同时与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额 8600.45 万元的补偿款，两项协议共计 8.26 亿元的补偿款。
作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，康达尔获得了对西乡和沙井两个地块共 23.73 万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。未来，两商住项目总建筑面积超过 100 万平方米，总销售面积超 90 万平方米。
康达尔位于西乡地块的 " 山海上园 " 一期已于 2015 年售完，康达尔 2015 年房地产开发营收 7.81 亿元，占总营收比重 33.91%；同时项目二、三、四期总体量达 65.91 万平方米，按目前二期在售房源均价 5.9 万 / 平方米简单估算，还将有约 389 亿元货值。
此外，康达尔的沙井项目城市更新工作已启动。中信建投早前在研报中表示，沙井项目占地 12.5 万平方米，位置虽不如西乡，拿地成本也较高，但受益于宝安市政规划，地块仍有比较大的想象空间。
同时，康达尔地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约 35 万平方米，土地储备面积约 24.3 万平方米。
如此看来，股权之争的原因之一是土地资源之争：深圳人口密集，土地资源匮乏，可以说是寸土寸金，土地储备资源对于房地产企业的重要性不言而喻；另一个可能是，京基集团想要借壳上市，届时能否通过证监会的审批仍是一个问题。
无论如何，如今京基集团全面上位，康达尔管理层也都换成了 " 自己人 "，集团内部斗争的消失大大的减弱了市场对康达尔退市的担忧。
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