房价熄火已成定局，中国楼市二十年迎来最关键拐点

小铲子

来源：财经网


这两天，全中国的房地产行情都被一则小消息搅动。
8 月 9 日，工行、农行的上海分行调整首套房利率折扣，从 95 折降至 9 折，二套房利率维持不变，A 股房地产板块应声而涨。
不到 20 小时，两家银行就纷纷站出来收回折扣，直接说是传闻否定调整。


事态变化节奏之快，已快接近谍战片的水平。在其背后，一方面是上海楼市初露下行迹象，希望适度给刚需一族适度释放利好的小心理；另一方面，则是对市场可能误解为调控转向的顾虑。最终，只能两害相权取其轻。
对于上海这样一个风向标城市，我们千万不要低估这两个小动作的政策意义。
站在国运的十字路口上，中国最担忧的事情无疑是房地产崩盘。美国的次贷危机，日本的失去二十年，发达国家走过的道路还历历在目。就算是特殊如中国，也不可能永远违背经济规律。在这样的历史节点上，上海两个小动作就是对政治局会议做出的 " 严格控制房价上涨 " 的最好阐释。
今天，已经有越来越多的城市，二手房价见顶回落：北京、上海、厦门、郑州……
这一回，已很少有人相信房价还能再次上演绝地反击。中央不仅不会出手救市，未来还会继续刺破泡沫，放任价格合理回调。
控住房价，几成定局。炒房天团的末日，即刻来临。从今年 8 月开始，中国楼市将迎来 20 年来的第一次真正暴击。
楼市熄火
十年前的 8 月 8 日，中华民族迎来了百年来的高光时刻。那一天，奥运盖头揭起，惊艳了全世界。
尽管资本市场走出一波诡异的奥运行情，1580 只股票中有近四分之一跌停。楼市也因金融风暴和房价调控而黯淡，交易萎缩，一线城市房价跌了三成。
不过，民众信心体系依旧。不久前，国家的经济体量赶英超德，将老牌资本主义帝国踩在了脚下，对于豪气冲天的中国来说，世间还有什么困难不可战胜。
碧桂园刚刚在香港上市，杨国强的眼里只有世界五百强。许家印蹲在香港，每天陪着郑裕彤锄大地，盼望着市场回暖。
很快中央就出手救市，" 国六条 " 和四万亿一颁布，房地产立刻就走向了万人狂欢。温州太太团、山西煤老板频频出击。谁也没有想到，十年后的今天，会有一个又一个城市的房价下跌。
厦门楼市的 " 崩盘疑云 " 最受关注。最近一阵子，所有深入岛内外调查的媒体都会有一个相同的发现：相比 2017 年高峰期，厦门二手房价确实已见顶回落。
学区房还比较耐抗，老破小的直接跌个一万多。就算是岛内湖里区核心地段也没能扛住下跌的行情，据《每日经济新闻》报道，国贸中心附近的房子比起去年最高峰的 7 万，已经下跌了一万块。
延续多年的神话终于破灭了。上一轮涨过头的城市，今天都把吃下去的吐了出来：北京、上海、深圳……
向来很温和的国家统计局说，北京 6 月份的二手房同比下跌 4.6%，上海同比下跌 2.5%，郑州跌了 2.2%。
" 诸葛找房 " 说，截至 7 月底成都一、二圈层二手房挂牌均价为 18003 元 / 平，跌回至 2017 年 12 月的水平。
一手房的下跌大家见怪不怪，因为统计数据早已失真，而二手住宅的数据，最能反映当下市场的真实状况。
十年一轮回，中国的房地产再次熄火。
最担忧的事情
与以往不同的是，这一回，有更多的人不再相信 " 楼市奇迹 "。
中央是不可能出手救市的，相反，高层还会继续刺破泡沫，放任价格的回落，至少，要让房价回归到相对合理的地位。
为什么这么说？
因为今天中国的最大担忧，就是房地产的崩盘。房地产要稳，要很稳。它扣住虚拟和实体的命门，上下牵扯太多，一旦出现非理性，就是一场山崩海啸。
这几轮大放水下来，房价已极度透支了上涨空间。不管从房价收入比、空置率、居民杠杆率、人口增速哪一个指标来看，中国房价的泡沫已高到非常离谱的地位。
而历史经验表明，十次金融危机九次是房地产引起的——
发展中国家式崩盘：出口恶化 - 贸易逆差扩大 - 市场对该国经济失去信心—股市下跌 - 房价下跌 - 国际热钱逃离，本国换汇避险 - 掏空外汇储备 - 房价彻底崩盘—金融危机
发达国家式崩盘：货币超发—房地产泡沫 - 债务高台垒筑—通货膨胀—加息—违约频发—房地产崩盘—金融危机
根据蒙代尔不可能三角，中国在资本自由流动、固定汇率、货币政策独立中选择了后两者。所以并不会像 97 年泰国那样，由经济下行传导至热钱的大进大出，进而引发房地产崩盘。但会跟 91 年日本、08 年美国一样，受国内流动性的影响。
而在未来可预见的时期内，中国确实有非常高的概率走上加息周期。
一是中美贸易摩擦下，人民币贬值加压，石油、大豆等大宗商品相对涨价，容易造成输入性通胀，国内或会采取货币紧缩政策对冲。
二是美国已进入加息周期。中国的货币政策虽然独立，但也不是完全的，因为我们的资本账户防火墙存在缺口，地下钱庄、蚂蚁搬家等通道始终存在，人民币贬值预期下，资本总能找到出去的办法。为了防止外汇储备被掏空，中国早晚会加息。
三新一轮货币宽松政策已定，房价不涨就只有物价涨。提振一段时间的经济后，放出来的水总是要收回去。否则中国 M2/GDP 的货币超发指数还会继续往上走。
站在国运的十字路口上，高层绝对不可能对房价放任不管，否则未来泡沫一搓就破，极易引发系统性风险。
因此中央的迫切目标，就是要抑制刚需以外的投机需求，提前刺破楼市泡沫，释放风险，该回调的回调，该下跌的下跌，谁也别想着托市。
收服地方政府
中央不玩虚的，不代表地方就一定会跟牌下注。
一直以来，房价之所以陷入越调越涨的怪圈，就是因为地方政府的心猿意马。中央唱白脸，地方唱红脸。
出于土地财政的冲动，地方一会打个擦边球，一会睁只眼闭只眼。今天刚来个限购，明天就以抢人之名放开，类似关前门开后门的事情时常发生。
以至于任志强说，别问他到哪买房子，" 政府已经告诉你了，哪里调控就到哪里买 "。
不过今天的中国，正发生一些非常有趣的变化。
前阵子，我们的文章提到一个城市房价过高。当地的宣传部门看到后很紧张，立马打电话过来想要灭火。地方政府之紧张可见一斑。
7 月中旬，广州住建委旗下的 " 阳光家缘 " 网站，悄然隐藏了所有房地产项目的关键成交数据，把房价关进了小黑箱。
以前，几乎所有的城市都会为高房价感到骄傲，甚至以房价论英雄。广州曾因为房价一度低于南京、杭州等地，而被嘲笑为跌出了一线阵营。
如今大家都在往后退，生怕被曝光了高房价。为什么地方政府越来越谨慎，不敢随便造次？
唯一的解释，就是地方这回中央真的将地方政府收服了。
清算时刻
结合近来中央的动作，我们可以看到国家层面手段的转变——
机制改革方面。房地产不单单是一个行业问题，还牵涉到财税、官员绩效考核等，错综复杂。中央也理解地方的难处。因此正以前所未有的速度，来破除地方政府事权钱权不平衡的局面。
近来高层密集吹风房产税，预计 12 月份就能进入初审，在 2020 年前表决通过房产税进入了加速通道，并第一次有了明确的时间表；机构改革中，地税局国税局合一，理顺中央与地方的财政收入分配。这些都是为了下放更多收入给地方，让地方放宽心，死心塌地的干调控。
政治红线方面。以前的 " 遏制房价过快上涨 "，原意是不搞一刀切，希望地方因地制宜。结果地方充分利用这个 " 弹性空间 " 做文章。
涨多少算是过快呢？这里并没有明确标准，从而也导致了 " 道德风险 "。地方总认为债借得再多，房价涨得再高，破产了也有中央兜底，崩盘了也是下一任主事人埋单，才不管死后洪水滔天。"731" 政治局会议提出 " 坚决遏制房价上涨 "，就是把弹性空间都给压死了，地方无法想着让下一任背锅。只要涨一分钱，都能直接算到自己头上去。
市场预期方面。不管是史无前例的 " 坚决遏制房价上涨 "，还是接二连三的重拳：密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。目前整个市场情绪已出现了大转变，相信今天不买明天就涨的人越来越少，持币观望的人越来越多。
预期的改变是非常可怕的。美国大萧条中，银行倒闭潮就是因为大家对银行的安全预期发生了变化，结果资金链健康的银行受到挤兑，也就真的破产了。这一招具有摧枯拉朽之功力，房地产价格回落更快，接下来便是这样一条传导链条：
预期改变——房价下跌——开发商资金紧张——土地流拍——地方政府财政减少——听话的城市多喂胡萝卜——收服住地方。
最近一段时间，上海、苏州、合肥、安庆等地集中爆发土地流拍，地市也有凉凉的征兆。今年前 7 月，全国土地流拍率约 6%，创下近年来的最低迷，说明这一链条已走向了第 4 步。
这些还只是公开渠道的信号，可能省市一级早已开始揣摩学习中央精神，互相交流心得了。
像 731 政治局会议还没结束，深圳就迫不及待地公布最严调控，全面封堵投资投机。这个节点实在特殊，反应也实在太快，你说若是没有提前收到风声，应该没多少人会信。政治表态那么急，说明地方知道红线已定，这次真不是闹着玩的了。
未来，重点城市必然会加大冻结的力度，什么企业禁止买房，五年限售、离婚两年内首付 7 成，通通都会像拿着剪刀和浆糊一样，从一个城市复制到另一个身上。
投机客被大面积清退掉，市场中的需求一端势必剧烈萎缩，房价全面平稳下跌几成定局。
终于，我们都到了该清算的时刻了。挺过这一阵，中国的系统性风险就会大为降低，应对外部挑战，中国也有了更大的底气。
这是炒房天团的祸，却是国家的福。