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本文为楼市参考团队原创作品
近几日，佳云科技股价频频下跌，已经连续 7 个交易日跌破了其质押补仓线 6.04 元 / 股，而持股 21.25% 的大股东佳速网络却没什么反应。
仔细考证，佳速网络为佳兆业旗下企业，即佳兆业集团经数个公司过渡，持有佳速网络 100% 股权。梳理清晰后得知，佳兆业间接持有佳云科技 21.25% 的股权，为该公司的大股东。可现在，大股东也为未做表态，如果不及时补充保证金，佳云科技随时会有爆仓的风险。
佳云科技的窘境，又一次把佳兆业推到了台前。
时隔 3 年，佳兆业，再告急？
阎王殿前走一回
2014 年第四季度，深圳房价略有抬头之势。佳兆业前海广场，位于 " 特区中的特区 " 的深圳前海，因区位优势明显，备受各路人马关注，短短数日，195 位客户便认筹成功。同时，近 30 公里外的龙岗大盘——佳兆业城市广场也是未售先火，每天客户不断，450 位客户率先认筹。
与楼市的意外之火不同的是，那几年，吃瓜群众茶余饭后最爱干的事就是掰着指头数着又有多少 " 大老虎 " 被打。同年 11 月，传闻佳兆业卷入深圳某贪腐案，受此影响，年末深圳在售房源一律被锁。
在接下来的近一年时间里，认筹的数百位客户，每天在手机上一边看着深圳房价蹭蹭地上窜，一边检索着佳兆业的每一条消息。他们急，他们被佳兆业套住了！
而另一边的佳兆业，更急！所有问题在 2015 年 1 月集中爆发。1 日，董事会主席郭英成辞职，并触发一笔涉及贷款本金 4 亿港元及应计利息的逾期；6 日，两地产项目的合作伙伴要求终止合作协议，并要求退回已经支付的 12 亿元人民币的费用；8 日，因无法支付一笔高达 1.6 亿人民币的债券利息，成为首家美元债券违约的中国房地产企业；10 日，媒体披露，仅尚未兑付的房地产信托产品的融资总额就超过 100 亿元……
在银行、信托共计 24 家金融机构向法院申请查封佳兆业资产时，全国的媒体记者开始计算佳兆业的各种死法。可充满戏剧性的是，游走于破产边缘的佳兆业，在潮汕商帮的火线驰援下，最终还是 " 起死回生 "！
数百位在 2014 年认购佳兆业项目但未签约的业主喜极而泣，他们为佳兆业活过来喜，更是为手里的房子在这一年中价值飙升了数百万而喜。因为佳兆业决定按一年前的协议约定价执行，而这一年前海房价飞涨近 3 万 / 平米 ;30 公里外的龙坂片区也涨了近 1.5 万 / 平米。
不过，最高兴的还是两年后佳兆业复牌那一刻的郭英成，尝尽酸甜苦辣的他面对在场记者，意味深长的说了句 " 目标是有的，希望也是有的 "！
自救路上的三座大山
虽然没破产，但佳兆业已然掉队。据中国房地产业协会的发布数据显示，佳兆业 2014 年位居中国房地产企业 500 强第 17 位，2016 年极速滑落至第 139 位。（2018 年回归前 50 名）
在 2016 年度业绩发布会上，郭英成也为佳兆业定了个小目标：今年合约销售目标 400 亿，3 年内有望上千亿关口。但乐观的背后，不知他是否对佳兆业所处的严峻局势有充分准备。
负债高企
虽然涅槃重生，但留给郭英成的却是佳兆业的一地鸡毛。过去一年中高层管理人员悉数离职，但与重整团队来相比，更难的是这累累债务。惨淡经营的 2015 年，佳兆业负债率高达 89.68%，离资不抵债仅一步之遥。复活后的 2016 年总营业收入也不及 4 年前的 2012 年（数据来源：佳兆业各年度财报）。
2017 年表现尚佳，可单就流动负债率来看，负债率超过 80% 的 19 家企业中，佳兆业最低—— 41.18%，远低于万科的 86.69% 和碧桂园的 79.48% 等高周转老手（数据来源：搜狐财经）。
数据反映出来的佳兆业债台高筑，但它在房地产市场依旧游刃有余。不久前，佳兆业还是顺手救了一下被债务摧垮的中弘股份，在中弘股份靠变卖资产偿还债务之际，佳兆业拟用 14 亿接盘中弘股份旗下海南如意岛 100% 股权，成了打响楼市跑路第一枪王永红的 " 白衣骑士 "。在佳兆业看来，此 " 趁火打劫 " 也许获利颇丰，但在整个行业去杠杆，降负债之际，举债购买资产，有玩火之嫌。
融资高息
" 以债止债 " 是房企的惯用手法，但佳兆业用这招的代价却远超同行。
在此前债务危机中，标准普尔曾一度将佳兆业的长期企业信用评级下调至 " 违约 "，将其优先无抵押票据的长期债务评级也下调至 " 违约 "，那个沉甸甸的 " 首家在美元债券上违约的中国房企 " 头衔更是长久以来，挥之不去。
受此影响，佳兆业的融资成本居高不下。2017 年上半年，佳兆业融资成本基本保持在 8% 以上；另据中国经营报消息称，2017 下半年，佳兆业更是不惜高息接连融资，涉及金额逾 50 亿美元，利率高达 9.4%。
反观同行，华润的融资利率基本保持在 4.13%，保利保持在 4.75%，即便没有国企背景，同行业上市房企利率也主要集中在 5%~6% 之间，即使市值不如佳兆业的宝龙地产、建业地产，融资成本也仅约 6%。
高息融资的背后，是佳兆业在自身造血能力不足情况下，以血的代价在艰难前行，但不这样做，在银根趋紧的当下，想融资，难比登天，没钱，更是难以周转。
旧改缓慢
佳兆业 " 旧改之王 " 的名号不是白叫的。据佳兆业 2017 年度业绩报告中的数据显示，截至 2017 年底，佳兆业的旧改土地储备约 2400 万平方米，大部分分布在大湾区；其中深圳为 890 万平方米，广州为 576 万平方米，中山为 610 万平方米，惠州为 270 万平方米。换算成货币来讲，就是一家营业额 300 多亿的房企，在大湾区旧改土储竟高达 1.5 万亿，而非旧改土储只有 3000 亿。这么 " 挑食 " 的房企，的确少见。
但把这 1.8 万亿的土地价值变现，可就不容易。
旧改最大的弊端就是开发周期长，以平均开发周期 5 年来计，5 年内要承受多大的资金压力，只有郭英成自己知道。最不喜欢旧改的估计是热衷高周转的碧桂园，用高周转提高资金运转效率，用高周转加快项目开发进度，最大程度上榨取出每笔债务的价值。反观佳兆业，旧改之路注定耗时、耗力、更耗钱！
旧改另一大弊端便是政策的不确定性。就拿佳兆业大本营——深圳来讲，楼市新政实施以来，旧改之路更加艰难。首先是新房想要获批预售证，难；政府限价，想要卖个好价钱，难；加之现在观望情绪高涨，成交量下滑，想快速出货，难。而重押一二线城市尤其是大湾区的佳兆业，几乎所有的土地储备都笼罩在高压的政策之下。
如此看来，这 1.8 万亿算不算能尽快变现的优质资产，得打个问号！三座大山的重压下，佳兆业的 2018 不好过。而事实证明，的确过得艰难。
7 月各房企销售数据来源：中房协官网
7 月 16 日，佳兆业公布公告，数据显示，上半年总合约销售约为人民币 253.19 亿元，这离年初既定的 700 亿相距甚远。这种情况下，佳兆业手里能有多少资金？不容乐观！
地产凛冬已至
自佳云科技披露 2018 年半年报业绩预测，称归属上市公司股东净利润比上年同期下降 53.53%～38.35% 后，佳云科技的股价就处于跌跌不休的状态。
因早在 3 月份，佳速网络已经将所持有的 100% 佳云科技股份质押给了东莞信托有限公司，用于补充流动资金。此时此刻，按照规矩佳兆业应该出面补缴保证金，如今却迟迟未作回应，看来佳兆业目前资金状况由不得不让人心生疑窦！
佳兆业，很慌。可这一轮调控下，谁不慌呢？房企的命不在自己手里，一半是政策给的，一半是银行给的。眼下是一个漫长的冬天，房企要做的就是苦苦的支撑着，不能有丝毫的差错。中弘股份没熬住率先倒下，可没人想步它的后尘！
佳云科技的问题还不至于让佳兆业手足无措，但会成为折射其潜在隐患的一面镜子。佳兆业想要翻越这三座大山，路实在太长，而在这个 " 冬天 "，更加难走。
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