万达“腐败案”与“殒命女经理”背后的去化困境

含辛茹苦

万达 " 腐败案 " 与 " 殒命女经理 " 背后的去化困境
环球老虎财经
原创： 郑娜
过去三个月里，万达商管被曝出两起 " 社会事件 "，其中一起为重大腐败，一起为高管自杀。而这两起案件的事主，似乎又与万达商业过去两年最重要的两个决定，有着千丝万缕的关系。
2014 年 12 月，王健林苦心经营多年的万达商业成功在港交所上市。2015 年福布斯排行榜上，王健林依然靠着万达的港股估值，超越马云问鼎亚洲首富。
即便如此，当时有坊间传闻，王健林对 48 元港币的发行价 " 非常不满 "。
2015 年 9 月，赴港不足年的万达商业，向中国证监会提交了招股书，计划募资 120 亿投向 5 个万达广场项目，其中募集 47 个亿的南京仙林万达茂是五个项目中募资最多招牌项目。
时隔三年，2018 年 6 月 1 日，南京仙林万达茂已然宣布开门迎宾，另一方，万达的 A 股 IPO 募资，却至今不见踪影。
6 月 5 日，根据媒体报道，在南京万达区域会议之后，南京万达茂总经理徐毓在一处南京万达茂项目工地纵身一跃，结束了自己长达一年半以岗为家的生活，休了一次永远的假。
事发之后，万达拒绝了几乎所有媒体的采访，统一以 " 以公告为准 " 回复，但至今万达官方仍然没有任何消息。
两个月后，万达又内部曝出了 " 腐败 "，事由则是三位万达 " 老臣 " 以 " 去化困难 "为由，以私废公。
而这次的事发地理位置，确切的说是在万达布局的另外一个重镇——安徽。
2016 年时，三四线去库存之风新起，安徽顺应天时成为了万达中部战略的轴心。有消息称，万达将在安徽砸下千亿布局商业地产综合体。从 2016 年 8 月开始到 2017 年年末，在不到一年半的时间中，万达在安徽砸下9 个商业综合体。相比之下，在 2010 年到 2016 年前半年近 6 年时间中，万达在安徽的商业综合体布局仅为6个。
而因涉腐败被控制的涉事高管之一尹建武，早年资料显示其为合肥万达城投资有限公司副总经理，以及万达城营销总经理。合肥万达城投资有限公司则为上述9 个项目之一，合肥万达文旅城的项目主体。此外，9 个项目中的另一个项目合肥瑶海万达广场，实则为 2015年万达商业 A 股募投的另一个项目。


2017 年，万达陷入了史无前例的信任危机。在流言蜚语之中，万达与融创完成了达 600 亿的惊天交易，交易标的为万达的文旅资产，位于安慰的合肥万达城投资有限公司，便是遭到出售的项目主体之一。
融创并没有打算再收购之后更改 " 合肥万达城 " 的项目名称。但是在此之后，合肥万达城办公地址搬了家，项目主体也从 " 合肥万达城 "，变成 " 合肥融创万达城 "。可惜的是，在乔迁之喜的合照里，并没有再出现尹建武。
2015 年时，有好事者写下《首 " 负 " 王健林》，被老王好友转发给老王。老王一笑置之，只觉得这是首富应该享受的非议。
2016 年年中，王健林抛出了技惊四座的 " 小目标 " 论，并剑指全国一千个万达广场。
而现在的万达已经今非昔比。如果不是一月份那场价值 340 亿元四巨头 " 接盘饕餮 "，如果不是改名后的 " 万达商业 " 回 A 股大限被延后至 2023 年，王健林也许并不会让万达商管的腐败案这么快得被公之于众。
" 去化困境 "
腐败案的 " 去化困难 "，指的究竟是什么？
据报道，腐败案事主以去化困难为由，串通集团高管放宽审批权，再将房子以极低的折扣，卖给外部供应商，从中赚取差价。
这种房地产销售环节的腐败，在万达内部似乎非常少见。王健林在万达 2017 年工作总结中曾表示，腐败现象多发生在工程建设领域，因为工程建设是非标准化的，地块条件不同、施工多为个体作业等各种问题，致使工程管控成为难题。
这难免给人留下了一种 " 万达去化不畅，但即便‘甩卖’也要尽快完成周转 " 的印象。
万达的发家，与后来被称为 " 万达模式 " 的成功基因密不可分。
发迹于大连市旧城改造，万达也许是最早一批深谙 " 中心城区带动周边房价 " 的房地产先行者。2002 年，从主体私有化开始，万达尝试以万达广场塑造城市中心，并带动综合体楼盘价涨，以重资产模式的周边楼盘销售 " 套房价之利 "，其初步造就了万达 " 庄闲一体 " 的城市综合运营玩家模式。
2007 年到 2014 年，万达在全国各地 " 克隆 " 这种玩法，并借助万达文旅项目，将模式扩展到商业氛围并不发达的三四线城市，万达商业帝国在此刻其实已经成型了。
然而，在高资产高负债的运营下，万达模式有其脆弱一面。根据券商研究测算，2016 年，万达住宅商业结算毛利率为 30.67% 和 45.02%，只要住宅与商业结算毛利率分别下滑至 25% 和 40% 以下，既从原先基础上下降 5 个百分点，那么 " 万达模式 " 将会面临严重考验。
这便是万达 " 去化 " 的来由。
2015 年则是又一个分水岭。王健林开始着手万达轻资产改革，逐步处理存量重资产，出售综合商业体与自持物业。追溯其原因，解释似乎有很多种，也许是因为房地产轻资产的潮流，也许是因为 A 股十年都没有接纳房地产公司，而王健林却想胜天半子，也许因为 " 首负 " 的名字，实在是过于不雅。
而所谓轻资产，便是单体商业引入外部投资，公司输出商业运营管理模式并收取提成。而这是 " 万达商业 " 如今摇身一变成为 " 万达商管 " 的战略思路源泉。
然而时至今日，万达的去化尚未完成过半。
据万达 2017年业绩显示，在 2017年里新开业的 49 个万达广场、1 个万达茂中，轻资产项目 24 个，剩下 26 个则为传统的重资产项目。
不过，万达广场并不是开业之后就万事大吉了，后期运营也存在极大压力。事实上，万达商业设施开发成本、配套投入颇高，这难免使相应业务短期盈利较难，从而导致万达整体利润率并不高。
这样的情况就迫使万达成为一个高周转企业，可能还要甚于其他传统房企，才能更快实现资金回笼。因此，万达在 18个月建成万达广场后，还要通过快速完成租售去化，实现资金回收，接着进入下一个项目的建设中。
而如今，除了持续建设项目发展之外，万达还面临着回 A 上市的巨大压力，这也就使得提高整体资产回报率愈加重要。作为万达集团核心的商业地产业务，其整体自然也就更加 " 压力山大 "。
" 磨人 " 的轻资产
雪上加霜的是，经过 2017 年的动荡，万达的业绩出现了不小的下滑。
据更名后的万达商管 2017 年年报显示，截至 2017 年 12 月 31 日，万达商管营业收入 1355.67 亿元，同比增长额 4.4%；而净利润则出现下滑，实现 200 亿元，同比下降 34.04%；经营活动产生的现金流量净额为 255.84 亿元，同比下降 32.63%。
值得一提的是，负债总额为下降至 4462 亿，较上年同期降了 815 亿；而今年一季度，万达商管的负债总额再度下降至 4022.04 亿元。
这在很大程度上得益于四巨头的驰援。不过，四巨头与万达的对赌协议中，对万达商管的业绩也做出了要求，在 2019 年，须实现租金净收益 190 亿元。
就在万达正式公布四巨头 340 亿元的战略投资之前，王健林在万达集团 2017 年的年会上为万达集团设立了 2018 年目标，商业地产收入实现 1245.4 亿元，其中商管公司总收入 366.4 亿元，租金收入 326.8 亿元。
同时，万达新的商业地产项目也将在 2018 年加速进行：新开业万达广场 50 个，万达茂 2 个；房地产收入 879 亿元；新发展重资产万达广场 7 个；轻资产万达广场 50 个，其中合作类 40 个，投资类 10 个。
万达商管的周转压力或将更大了。
当初也许就是因为去化压力过大，使得王健林想到了轻资产运营模式。
具体来看，万达轻资产模式的万达广场分为投资类、合作类。其中，前者即投资者出资金，由万达来找地、建设、招商和运营；后者是投资者出地又出钱，万达则负责出品牌，进行设计、建设、招商、运营，净租金由投资者与万达七三分成。
实际上，万达自己也遭遇了融资难题。据悉，此前万达发行的供应链金融【1-5】号资产支持专项计划，于今年 7 月初终止。
另辟蹊径
在去化困境之下，万达想到要另辟蹊径，实现万达商业内部资产重组。近期，万达集团将万达商管旗下的地产类公司，进行了股权信息更改。
据天眼查数据显示，5 月中下旬时，万达先后完成了海口万达地产有限公司、柳州柳南万达广场置业有限公司、常德万达广场投资有限公司等 7 家万达广场投资公司、4 家区域地产公司、1 家酒店管理公司，共 12 家公司的股权进行了变更。
万达将这 12家公司的股东由万达商业管理集团变更为万达地产集团。而这距离万达商业 2 月 22 日正式更名为万达商管，也才过去了约 2 个月。万达将房地产业务从万达商管中剥离出去的行动力可见一斑。
只是，当前的形势下，即便王健林有如此行动力，万达商管的回 A 征途，也难言顺畅。


在证监会 8 月 2 日的 IPO 排队名单中，万达商业尚未改名，且所属领域依然是 " 房地产业 "。此前万达的排名曾达到过 47名，一路下滑至此。
而造成这种情况的原因，一来是金融去杠杆的深入进行，对本来就处于高负债状态中的地产行业颇不待见，对房地产类企业卡得十分严格；二来，年初时，独角兽企业的接连上市，对 A 股市场造成了不小的 " 吸血 " 作用，过大金额的募资计划或也将难以通过。
不过，当万达商管彻底完成了 " 去房地产化 " 的工作，重新提交上市材料，或许其上市的步伐就能加快了。
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