并购重组迎来高峰小房企还有机会吗？

一般糊涂

12 月 4 日，备受关注的中粮地产与大悦城地产的重组方案获得证监会审核通过。按照方案，中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产 91.34 亿股普通股股份，占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，交易预估价格约为 147.56 亿元。
这也是今年规模最大的一宗房地产资产腾挪案例。
在此之前，房地产业的并购重组此起彼伏。易居克而瑞的统计显示，今年前 10 月，房企累计项目股权出售动态达到 473 条，超过 2017 年全年的数量。
近几年来，房地产业的并购重组已不是什么新鲜事。其中既涉及小企业，又有大中型公司；既有业务整合的考虑，又有盘活现金流的需求。对比以往，今年虽然缺乏真正的 " 大手笔 "，但交易频率之高，可谓空前。
另外值得注意的是，今年既有中弘股份退市的案例，资产转让也波及华夏幸福和华侨城等典型房企（十强房企和央企）。那么随着楼市寒冬的到来，小企业还有生存的空间吗？
现金流紧张引发 " 并购潮 "
相比 2017 年万达、融创、富力三方的 " 世纪交易 "，今年的房地产并购市场似乎没有真正的 " 大手笔 "，也未涉及大中型房企控制权的变更。但今年涉及房地产的股权出让的案例仍然十分频繁，其中下半年尤甚。
11 月 27 日，华侨城发布公告称，拟经由北京产权交易所，挂牌出售西安市南关正街 88 号长安国际中心 2 号楼四座办公大楼以及 120 个停车位，价值为人民币 6.7 亿元（相当于约 7.61 亿港元）。此前，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。
11 月 20 日，海航地产宣布，公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司，同时启用新的品牌名称 " 海航临空 "，正式宣告海航从传统地产向产业地产过渡的战略转型。在此之前，海航已经出售了数百亿规模的资产。
华夏幸福在 10 月 9 日宣布，以 32 亿元将河北多宗项目的部分股权售予北京万科。此前的 9 月 28 日，嘉凯城公告称，拟转让房产项目资产包，涉及 5 家公司 6 个项目。中航、瑞安等企业也在今年出售了不少项目。
易居克而瑞指出，自 2017 年以来，房地产行业项目股权出售事件明显增多，且 2018 年仍然热潮不减，其原因包括盘活现金流、剥离不良资产、实现业务转型等。其中，资金链的紧张几乎是交易背后的共同原因。
受楼市调控政策的影响，今年以来，房地产企业销售增速出现下滑，融资也大受影响，导致企业的流动性受阻。
信达证券指出，2018 年前三季度，A 股房地产板块资产负债率为 74.97%，较 2017 年上涨 2.66 个百分点，再创新高；现金流方面，今年前三季度，房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为 2441 亿元，同比下降 32.48%；经营活动产生的现金流量净额为 -139.38 亿元。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向 21 世纪经济报道表示，今年行业的资金状况比去年更差，出现资产的腾挪也在意料之中，且部分案例颇有代表性。
11 月初，深陷债务漩涡的中弘股份正式进入退市程序，成为 A 股首家因股价连续低于面值（1 元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的债务违约金额超过 50 亿元，公司资产被冻结，实际控制人王永红被列为失信被执行人。
悬而未决的金科控制权之争，也已进入白热化阶段。11 月中旬，金科通过解锁股权激励对象的限制性股票，使黄红云及其一致行动人的持股比例越过 30%" 红线 "，且不必触发要约收购。此举也使融创面临新的困境。
严跃进指出，在这些案例中，首次出现房地产公司被动退市的情况，也有十强房企（华夏幸福）和央企（华侨城）出让股权的现象。总体来看，行业毫不平静。
" 千载难逢的机会 "
过去几年来，房地产业的并购重组频繁发生。2016 年至 2017 年，借助国内发债低成本窗口期，不少房企通过发行公司债的方式大量融资，实现债务置换，并补充了现金流。
到 2018 年，房地产调控政策效果凸显，融资和销售两端均被抑制，行业的资金状况再度 " 回到解放前 "。
但在行业内，集中度提高的趋势并未改变。华创证券指出，2019 年，房地产企业的融资、拿地、销售集中度都将 " 跳增 "。这将使得小型房企处于更加不利的局面，出售股权的频率可能更加频繁。
阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，" 房地产行业并购时代来临 "。他认为，过去多年，大房企每年土储来源的 60%~70% 靠并购。如果政府对土地价格仍期待很高，而售价又受到限制，那么房企算不过来账，就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌，转而诉诸并购市场。
今年以来，土地市场流拍流标现象明显增多，证明企业的确 " 算不过来账 "。
中原地产研究中心统计数据显示，截至 11 月 29 日，今年一二线城市合计住宅土地年内流标流拍高达 282 宗，创最近 6 年来最高纪录，同比上涨 143%。至于流标流拍的原因，除了企业的态度趋于理性外，还有土地出让条件苛刻，导致项目盈利空间不足等原因。
吴建斌认为，房地产行业的并购有三个方向：第一，因为上市房企股价大幅下跌，创造了一个 " 千载难逢的机会 "，花较少的成本就得到一家上市公司的控制权。第二，因为央企国企业务主辅分离，或不看好房地产这个行业，有一些资产包有可能卖出来，这也是入手的好时机。第三，单一项目的并购。
北京某房企人士向 21 世纪经济报道表示，11 月以来，融资闸门开启，一批大中型房企通过中票、信托、公司债的方式进行融资，在补充现金流的同时，也为未来的并购创造了条件。
实际上，融资端的 " 规模歧视 " 使得大中型房企和小企业面临迥然不同的资金状况，并给并购创造条件。某信托机构相关负责人近日向 21 世纪经济报道表示，该机构的主要客户是 "50 强房企 "。50 强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。据了解，很多银行早就实施同样的原则。
前述房企人士表示，未来小型房企的生存空间将越来越窄。从某种意义上说，" 被并购 " 意味着企业获得了新的发展机会，因此可视为一个相对理想的结果。而无法谋求并购的小型房企，将可能面临被淘汰的结局。
公开信息显示，今年 10 月以来，江苏、河北、云南等地都有当地房企申请破产的案例，其中不乏资产规模在数百亿的企业。
（编辑：黄锴）
更多内容请下载 21 财经 APP