抄底楼市，正在当下？

蜕变ing

来源：财经三分钟（ID:qgq1818）
自从楼市调控加码以来，刚需族最关心的无疑是：
房价何时触底？
而如今，楼市从冰封到回暖的迹象，似乎正在显现！
1
房贷利率回调，
楼市加速回暖
意料之外！
就在房贷利率连续上涨 22 个月，市场一致预期，将继续创新高时。
各地银行却频频爆出：房贷利率，开始逐步回调！
西湖之畔的杭州，率先打响第一枪，不仅仅是首套房，就连二手房，都出现了幅度高达 5% 的房贷利率下调。
杭州之后，一线城市中的北京、深圳更绝，房贷利率下调后，居然低于央行的基准利率。
而最狠的，无疑是开启本轮楼市调控阀门的厦门，首套房由上浮 10-15％回调至基准利率，二手房直接从 20% 回调至 10%，下调幅度高达 10%。
要知道目前的基准利率，仅仅只有 4.9%，而在本轮房价起涨点之前的 2015 年，基准利率就已经高达 5.9%。
换句话说，即使房贷利之前连续上涨 22 个月，但依然处在低位。
然而即使这样，依然挡不住回调之路。
在一二线领头羊的带动之下，更多的热点城市，开始跟随：
从六朝古都南京，到季华之乡佛山，从九省通衢武汉，到贸易之都广州。
一场更大规模的房贷利率下调，正蓄势待发。
而在历史上，房贷利率一旦进入下行周期，往往意味着房价止跌回暖，甚至有可能重新开启新一轮牛市。
就拿刚刚过去的 2017 年牛市来说，自从 2015 年 330 新政伊始，房贷利率连续五次下调，九折、八折、甚至疯狂的七折房贷层出不穷，在银行争相恐后的相继放水刺激之下，结果一场史无前例的牛市盛宴就此开启。
短短两年时间，房价翻倍、甚至数倍上涨，早已是司空见惯。
如今，就在楼市遭遇：部分楼盘大降价，房闹不止、土地流怕频发等多重利空时，房贷利率突然下调，无疑犹如一股春风袭来，楼市止跌企稳，或为时不远。
2
楼市调控要放松？
房贷利率下降，意味着银行放款将会加速，刚需族购房成本会降低。
即使利率上浮幅度下调 5%，对于一套价值数百万的房产而言，总差额也将高达十几万。
此举无疑会刺激更多的刚需，加入到购房的大军中。
于是，有声音不禁在质疑：难道楼市调控要放松？
其实回答这个问题很简单。
楼市调控的决定权在中央，此次下调房贷利率的是地方和银行。
中央对楼市的态度向来是：坚决遏制房价上涨。
但对土地财政高度依赖的地方却不一样：朝思暮想着房价重新上涨，带动卖地收入水水涨船高。   
换句话说，这次房贷利率下调，极有可能是：地方对楼市调控空间的一次试探，而具体执行则是银行。
常言道：自古以来，银行都是国家叛逆的亲儿子。
银行对利润的追逐，从来不输于资本，只要能够控制风险 :
政策监管风险；
投资风险。
如今，中央虽然依然坚持楼市调控，但自从楼市缺席 10 月 31 日的政治局会议后，官媒也开始吹风：高层对目前楼市现状感到满意。
换句话，调控继续强化，概率很低，银行适度回调房贷利率，属于温和刺激，不存在触发政策底线的风险。
而银行自从被监管掐住了随意放开房贷的大门后，日子也不好过。
尤其是在以支付宝、微信等为主的互联网金融平台，相继崛起下，吸走了大规模的存款、理财份额。
而楼市对于银行而言，不仅是最优质的资产，更是利润最高的渠道之一。
如今楼市成交量惨淡不已，银行也是苦不堪言。
这也是在基准利率仍本处在低位时，银行却依然按捺不住回调房贷利息的欲望。
因为只有楼市回暖，成交量上来，银行才能继续大规模的通过房贷，提高自己的利润率。
3
房价止跌，
但别太乐观
房贷利率回调，房价随之上涨，这几乎是中国楼市三十年来的铁律。
如今， 就在房贷利率上涨之路戛然而止时，部分炒房客开始蠢蠢欲动，似乎在他们眼里：
楼市新一轮上涨，将要开启。
从担忧房价崩盘，到鼓吹房价上涨。
总是喜欢从一个极端，突然偏离正道驶向另外一个极端。
低房贷利率下，房价将走向何方，也成为各方瞩目的焦点。
在我看来，房价是涨是跌，只需紧盯一点：对调控最坚决的中央，对楼市如何表态。
不管是所谓的金融政策，还是土地供应，或者说是人口流动，对楼市都是局部性的影响：
制定货币政策的央行，是在中央总基调下具体执行；
土地供应是因城施策；
而人口流动也是全国间跨区域迁移；
唯有中央对楼市的定调，才是系统性的、全局性的影响。
从坚持 " 房住不炒 "，到 " 坚决遏制房价上涨 " 对应的是楼市狂风骤般的调控加码，随之而来的是：地产商高呼或活不下去，楼市彻底进入寒冬。
但当官媒释放出：最高领导人对楼市调控现状满意之后，楼市严调控的步伐，戛然而止。
换句话说，一旦中央对楼市调控的区间模糊后，那么央行、住建部、甚至地方才有更多的操作腾挪空间。
如今中央既没有重申 " 继续坚决遏制房价上涨 "，也没有明确表态放开调控。
那就意味着在现行的楼市格局下，银行和地方的试探之举，只要没有触及中央底线，不造成楼市剧烈的波动，那么自然是会：睁只眼，闭只眼。
换句话说，之前舆论所担心的楼市崩盘不存在，而且大概率会企稳回升。
4
抄底，就在眼下？
在资本市场，抄底永远是最诱惑人的话题。
无论是牛鬼蛇神的股市，还是集中 70% 家庭财富的楼市。
几乎绝大多数投资者都梦想着：最低点抄进去，最高点卖出。
但在羊群效应明显的跟风之下，买涨不买跌，往往让投资者频频上演：高买低卖的割肉惨痛。
在如今多数人对楼市预期悲观时，我认为，这反而是绝佳的抄底机会。
投资最首要的是：学会规避系统性风险。
毕竟在泥沙俱下的暴跌下，纵使你是超级高手，都难逃集体被收割的宿命，但如今不管是中央的表态，还是地方、银行的反应。
都在佐证一个事实：房价短期内不可能崩盘！也就意味着继续向下的空间，极小。
炒股的都知道，股价连续放量下跌后，开始缩量企稳，就会有一个漫长的横盘震荡整理期，这期间恰恰是收集筹码，洗出不坚定投资者的阶段。
而早已脱离居住属性，附带金融、交易属性的楼市，此时刚好处于回调后的横盘阶段。
不管是有合理居住需求的刚需，还是正常的投资者（不合理加杠杆的除外），此时不抄底，更待何时。
而随着未来强省会和大都是战略的进一步推进，三四线城市空心化，甚至被边缘化，将是大势所趋。
也就意味着即使未来楼市完全企稳回升，一二线城市犹如股市的优质股，将更加受追捧；而早已透支未来的三四线，没有人口、产业的支撑，一旦资金大规模撤离，房价何以继续虚高？
最后一句话总结：抄底正当时，买房一二线。