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" 房地产开发的高峰终将过去。" 在 7 月 22 日的博鳌 21 世纪房地产论坛上，保利公寓管理有限公司总经理方琳说。
房地产市场进入存量时代，抢滩长租公寓市场，成了众多开发商的一致动作。走在租赁市场前列的保利，在一系列实践后提出了 " 开发 + 租赁 " 的模式，并坚定要做大规模，做行业领头羊。
这意味着，又一强势房企进入长租公寓的规模赛道。方琳表示，政府大力推进租赁市场的用地出让，从土地源头重新定义了房企的开发模式，而改造更新也必将成为房企站位和破局的关键。
租赁市场的爆发，以及去杠杆、降负债率的政策基调，催生了租赁和租赁 REITs 等金融工具的快速发展。左手扩张，右手融资，谁会成为新一轮的长租规模王？
跑马圈地
2016 年、2017 年，保利地产在天津、杭州、上海等 7 座城市拿地 52 万平方米，由此进入自持住宅或长租公寓领域。
作为央企，保利对长租公寓的理解，除了业务发展需求，更多了一层社会担当的色彩。
方琳表示，与即将消逝的开发高峰相比，50 万亿或者 100 万亿租赁市场，运营潜力是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营的重要判断。
政策也大力支持租赁。本轮政策核心的观点是房住不炒，让房子回归居住的本质，让房企因为房屋的使用价值获得利润，这是长租公寓商业模型成立的前提。换言之，政策要求房企不仅通过销售，还要通过运营房屋的使用价值来获得利润。
对于租赁业务未来的发展策略，方琳在 " 博鳌 · 21 世纪房地产论坛第 18 届年会 " 上称，" 保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模 "。
2010 年，保利地产提出了 " 一主两翼 " 发展战略，2013 年提出了 "6+3" 发展战略，包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等领域，保利公寓是保利全产业链的一员。
一方面，保利公寓整合外部资源，与林安物流、滴滴打车等合作；另一方面，保利公寓导入集团别的业态，共享内部资源。
比如，保利拥有 12 年酒店运营管理经验，共运营 29 家酒店，在中央采购平台具有成本优势。能在长租公寓 N+ 中使用和五星级酒店相同的床垫，就得益于此。
除了自有品牌的公寓外，保利也在积极外拓合作项目，一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，对城中村微改造和更新；二是与其他的开发商进行合作开发和经营，现在，保利地产已经与超过 5 家的其他开发商签订战略协议，优化资产品质，投入运营。
保利公寓从商业板块孵化出来，与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同工作。保利公寓跟其他企业不太一样的地方在于，其目前参与非常多的开发区项目，例如新城建设。
目前，保利公寓已布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+ 青年公寓、和熹会四大品牌线，在全国拥有 30 余个项目。
不只是保利地产，多个集中式品牌公寓纷纷打出规模扩张的目标。万科表示 2018 年将新增 10 万间泊寓，碧桂园称三年内发展 100 万套长租公寓，龙湖冠寓的目标是在 2020 年达到规模行业前三。
分散式长租公寓的佼佼者自如，也提出未来 3 年在深圳总运营达 30 万间的目标。
龙湖集团深圳区域公司总经理鞠文杰告诉 21 世纪经济报道记者，没有规模，在这个行业里就没有成本优势。
金融助力
保利认为，长租公寓有三种商业模式：自持运营、二房东、管理输出。
其中，自持运营是未来的市场主流，前提是 REITs 和资产证券化成熟发展；二房东模式，最大的挑战就是薄利；管理输出可能专业化，但是规模不会做到很大。
" 光租赁的逻辑不能够完全成立，必须是开发和租赁结合。" 方琳称，直接获得房子的成本，必然要高于获得租赁用地建设的成本。用地重新再建的成本，低于直接拿房，这是开发和租赁捆绑，成为闭合的商业模式重要的一环。
由此衍生的问题是，在长租公寓运营中，金融的助力至关重要。
据统计，房企 20 强中已有过半企业踏足长租市场，面对规模的追求，众多房企面临巨大的资金压力，寻求金融机构的支持，成为探索的主流。
银企合作是房企获得金融支持的一种模式。
2018 年，建行、工行、农行等多家银行先后与万科、招商、恒大、广州越秀、珠江实业集团等合作，为其提供租赁金融服务。服务的内容正不断多元，5 月 9 日，龙湖集团与工商银行在成都联手，打造 " 冠寓租房分期 " 项目，将采取信用卡分期的形式，使按月支付成为可能。
另一种模式是资产证券化。保利在类 REITs 上先行一步，并在近五个月的实践中积累了一定经验。
目前，保利公寓正在围绕 50 亿元 REITs 的资产管理开展业务，现已布局全国，在北京、广州、佛山、三亚等 10 余城市先行落地，其中在营项目 11 个，筹开项目 10 个。
国泰君安证券分析师谢皓宇认为，随着魔方公寓 ABS、自如 ABS 的成功发行以及新派、保利类 REITs 项目的成功发行，为长租公寓通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。
4 月 27 日， 国内规模最大的住房租赁 REITs" 中联前海开源 - 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 " 首期实现发行，首发规模 17.17 亿元；5 月 2 日，恒大集团百亿级首单住房租赁 ABS 产品被上交所受理，首涉长租市场。
此外，当代置业、安居集团、优客逸家、泰禾等也在长租公寓融资方面有新动作。
长城证券分析师汪毅认为，对于房企而言，REITs 将成为一种有效的融资工具，帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构，使房企可以在开发运营商和资产服务商之间进行切换。
另一方面，REITs 可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品，进一步拓展投资渠道，加速金融市场的发展壮大。
（编辑：黄锴）
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