长三角热点三四线市场变化（十九）嘉兴篇

羽翼轻灵

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文／研究员   杨科伟、柏品慧
市 场 综 述
楼市、地市皆冷到访成交大幅下降 , 普遍预期房价回调
就嘉兴人口、经济等城市基本面来看，2017 年，嘉兴人均 GDP 达 93964 元，三产结构为 3.1：53.0：43.9。是年末，全市常住人口 465.60 万人，其中城镇人口 300.31 万人，城镇化率达 64.5%。户籍人口 356.37 万人，常住 / 户籍人口比值为 1.31。全年迁入人口 4.29 万人，迁出人口 1.33 万人，人口机械增长率 8.35 ‰。城镇居民人均可支配收入 53057 元，年末城镇常住居民人均住房建筑面积 39.62 平方米。
2016 年，嘉兴房地产市场开始转暖，主要在于 2016 年 3 月上海升级限购，投资需求外溢至周边三四线城市，嘉兴明显受益；2017 年 3 月，嘉兴成为浙江对接上海示范区，房价快速上行，由 7000-8000 元 / 平方米涨至毛坯 1.4 万元 / 平方米，统一捆绑 30 万元车位；2018 年上半年，市场热度惯性延续，多数项目认筹推售比 2:1 甚至 3:1，抢房、开盘即售罄已成常态化。并且，一、二手房价格倒挂，二手房配套成熟的小区售价一度高达 2.5 万元 / 平方米，新房 " 买到即赚到 "，进一步倒逼恐慌购房和投资购房需求集中释放。
到了 2018 年下半年，市场急速转冷，案场到访量明显下降，工作日日均 10-15 组，周末 20-30 组。二手房市场急速冷却，成交显著缩量，房价由 2 万 / 平方米以上回调至 1.8 万 / 平方米左右，依旧有价无市。新房市场略好于二手房，但各项目销售开始分化，顺销期月均成交量最高达 40-50 套，最低不足 10 套。购房者普遍观望，在于：一方面，2016 年、2017 年大量供地，市场整体供大于求，购房者可选择空间大。另一方面，因限价异常严苛，项目盈利空间明显收窄，导致土地市场转冷，市区新出让地块大都底价成交。典型如南湖区，地价由 2018 年上半年 1 万 / 平方米（剔除配建 1.3 万 / 平方米）降至下半年 7000 元 / 平方米，乡镇新挂牌土地更是大量流拍，在 " 地价低与房价低 " 的简单关系中，普遍预期房价回调。
政策环境
限购、限价等 " 四限 " 依旧严苛外地人限购 1 套，限售 2 年
嘉兴本地人不限购，外地人限购 1 套住房，无社保缴存年限要求。认房不认贷，本地人首套房首付 30%，二套房首付 50%，外地人首付皆 50%。房贷利率普遍上浮 20%-25%，近期个别项目利率上浮比例下调至 15%，但信贷额度偏紧，放款时间较长。非嘉兴户籍居民家庭住房限售 2 年，对在嘉兴市区内已拥有 1 套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，限售 2 年。限价政策异常严苛，毛坯售价统一不超 1.4 万元 / 平方米，导致市区新房价格相差不大，毛坯售价大都在 1.3 万 -1.4 万元 / 平方米区间窄幅波动。企业突破限价方式在于精装、强制性捆绑车位（标配 30 万元，可贷款 5 年）、捆绑地下储藏室（仅限于个别项目）等。多数项目每日网签严格限定 2-5 套，成交数据明显失真。
客户结构
地缘性客户占比超 7 成核心城市外溢客群不足 10%
地域性购房理念根深蒂固，购房者以地缘性客户居多，占比 70-80%，乡镇客户占比 5-10%，跨区域购房现象寥寥。相较而言，高铁嘉兴南站片区有部分上海、杭州等外溢客群，占比约 10%，其他区域占比更低。
营销去化
分销、一、二手联动皆有运用
限价下特价房折扣力度有限
随着市场转冷，各项目案场营销方式试行渠道分销，商圈拓客、派单，一二手联动，老带新奖励，特价房（因政府严格 " 限价 " 以稳定市场，多是底楼、顶楼产品，折扣力度相对有限）等，但市场成交表现依旧不容乐观。
区域市场
去化率降低后大幅降价尚仍不多见仅部分特价房试水
南湖区：嘉兴市政府所在地，生活配套成熟，并有数栋写字楼聚集区，市场需求有支撑。中国铁建花语江南乃全市品质、价格标杆，售价 2.4-2.5 万 / 平方米，精装标准 5800 元 / 平方米，捆绑车位 30 万。
秀洲区：市政府重点规划打造的高端居住区。2015 年中梁入驻，中梁壹号院于 2018 年上半年售罄。2017 年金茂、卓越相继入驻，地价分别为 7000 元 / 平方米、1 万 / 平方米，生活配套不足是短板。
整体而言，嘉兴缺乏支柱型产业，经济在浙江省属中等发展水平。为了加快产业转型升级，助推经济更好、更快发展，嘉兴市政府着力引进高素质人才，部分出让地块要求配建一定比例的人才住房，甚至整栋收购新房做人才公寓。
展望未来，随着房地产市场步入调整期，市场观望情绪浓重，成交将明显缩量，房价将高位盘整，不排除向下调整的可能性。二手房市场更为惨淡，有价无市特征明显，成交量将持续低位运行，价格回调幅度将明显高于一手房。
典型项目一：卓越泓玺台


▲卓越泓玺台案场图
地理位置：秀洲新区秀园路与新塍塘路交叉口
建筑面积：24 万平方米
开盘时间：2018 年 6 月
开盘售价：高层 1.39 万 / 平方米、洋房 1.5 万 / 平方米
项目点评：该项目为 2017 年 5 月卓越所拿地块，楼板价 1 万元 / 平方米。2018 年 2 月开始蓄客，认筹量超 600，6 月首开 196 套，全部售罄。网签受限，该项目每日网签量低至 5 套。地缘客户居多，占比约 80%。高层 1 梯 2 户，95 平、110 平 3 房，128 平 4 房，售价 1.39 万元 / 平方米；洋房 116 平、126 平 3 房，136 平 4 房，售价 1.5 万元 / 平方米，皆毛坯交付，北向房间均赠送一半面积，并捆绑 30 万元车位。目前主推洋房产品，联排 170-180 平方米，尚未推售。相较而言，95 平方米小户型产品更热销。案场到访量工作日日均 20 组，周末 30 组。月均销售约 40 套，属去化表现较好的项目。周边二手房售价 1.7 万 -1.8 万元 / 平方米，有价无市，成交持续低迷。随着下半年市场转冷，营销方式运用渠道分销、商圈拓宽、老带新奖励物业费等，但由于效果不佳，9 月分销渠道已撤。
典型项目二：世茂璀璨时代


▲世茂璀璨时代案场图
地理位置：南湖新区南溪东路与亚欧路交汇处
建筑面积：14.8 万平方米
开盘时间：2018 年 3 月
上次开盘售价：高层 13350 元 / 平方米，洋房 14150 元 / 平方米
项目点评：高层主力户型 95 平 3 房、118 平 4 房，毛坯售价 13350 元 / 平方米；洋房 130-140 平 4 房，毛坯售价 14150 元 / 平方米。装修标准 3000 元 / 平方米，捆绑车位 30 万元，综合售价 1.8 万 -1.9 万元 / 平方米。合计 1242 套房源，剩余约 600 套，其中洋房 400 套，剩余约 200 套。周边二手房售价 1.8-2 万元 / 平方米，新房有一定性价比优势。同片区地价明显回调，2018 年 6 月绿城拿地剔除配建楼板价 1.3 万元 / 平方米，7 月万科拿地楼板价 6700 元 / 平方米。
2018 年 3 月首开 320 套售罄，6 月加推 210 套，蓄客 2 个月，全部售罄。案场到访量工作日日均 10 组，周末 20-30 组。随着下半年市场转冷，去化表现平平，月均销售约 10 套。国庆期间推出特价房优惠，1 楼房源一口价 150 万元，10 月销售略佳约 50 套。
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