泰州网，泰州新闻，泰州房产，泰州论坛，0523，泰州汽车

标题: 从历史的角度，看地产股的未来（二 · 黄金时代） [打印本页]

作者: 落雪成渣 时间: 2020-1-17 16:16
标题: 从历史的角度，看地产股的未来（二 · 黄金时代）
1998 年是中国商品房历史上最重要的一年，那之前的商品房开发历程只能算作史前文明，从 1998 年开始，中国才真正进入了全面的商品房时代。
在之前的《地产股，2017，永不重来（二 · 调控篇）》里，曾经提到："1997 年之前，中国经济连续 4 年保持了两位数的 GDP 增速，但 1998 年已经降到了 7.8%。1998 年 7 月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求全国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。之后又陆续出台了相应的金融、交易政策，真正意义上开启了中国商品房全面发展的时代。"
从 1998 年到 2018 年，中国的商品房销售面积从 1.07 亿平米增长到 17.17 亿平米，商品房销售额从 0.21 万亿增长到 15 万亿，为 GDP 从 8.52 万亿增长到 90 万亿，做出了巨大的贡献。
当然，在商品房的发展过程中也出现了很多问题，对社会和经济体系带来了很多直接的冲击。这 20 多年里，房地产开发一直都是在支持和抑制的反复循环中，螺旋式上升的，其过程如同波浪理论中的上升五浪。走到今天，行业增量基本已经到了瓶颈期，未来会在相当长的一段时间里保持高位震荡，最终会向商业、酒店、办公楼、文旅、养老、长租等持有型物业转化。
一、从 1998 年货币化分房开始算，地产一浪持续到 2004 年，这是全面鼓励发展房地产行业的时期；
这期间，商品房销售面积从 1.07 亿平米增长到 3.82 亿平米，商品房销售额从 0.21 万亿增长到 1.04 万亿。这是地产黄金时代的上半场，整体是以鼓励为主，在政策和制度上提供了最好的支持，尤其是取消福利房并全面推行货币化分房，和大力发展商品房按揭贷款这两件具有历史意义的大举措，既为住宅市场提供了数亿刚需人口，又在购买能力上提供了充分的保证。
短短 6 年的时间里，商品房销售额便完成了高达 500% 的增长，是各时期中发展最快的。这期间，在 90 年代中早期成立的一批公司逐步成长起来，它们充分享受到了井喷式爆发的大利好，很多公司短短几年便从一个小企业变成了上市公司。
期间比较有代表性的是 A 股上市的金地集团、中国国贸、首开股份和港股上市的合生创展、首创置业等。其时，主要的上市企业还是以国企背景为主，民营地产公司规模普遍较小，合生创展能在港股上市，已经非常难得，可惜当前 TOP50 房企的阵营里已经看不到它了。
二、地产二浪是 2005 年到 2008 年，这是调控逐步升级的时期，大量民营房企纷纷上市；
这段时间，宏观政策对地产行业已经不再全力支持，而是根据过去几年快速发展所显露出的问题，开始有目的地进行规范，并逐步缩紧了银根。虽然从 2005 年到 2007 年，商品房销售额从 1.81 万亿增长到 2.96 万亿，但在政策严控和贷款紧缩的行业背景下，又适逢 2008 年遭遇到的几十年一遇的全球性金融危机，2008 年的商品房销售额猛降到 2.41 亿。这是中国商品房历史上最大一次回调，标志着地产黄金时代下半场的结束。
由于宏观调控的趋紧，这段时间除了保利地产这样的纯正央企外，地产企业整体上是难以在 A 股上市的，大部分公司都选择了去港股敲钟，而且出现了以民企为主的新气象。代表性的有碧桂园、龙湖集团、绿城中国、中国奥园、富力地产、雅居乐集团等，这些企业已经是现在地产行业的核心力量，很多企业仍然保持着较高的增长速度，和强大的增长动力。
@今日话题 $$ 碧桂园 ( 02007 ) $$ 保利地产 ( SH600048 ) $$ 金地集团 ( SH600383 ) $
从历史的角度，看地产股的未来（一 · 前商品房时代）
网页链接
/xz

欢迎光临泰州网，泰州新闻，泰州房产，泰州论坛，0523，泰州汽车 (http://www.0523.ac.cn/)