房地产市场风险几何：信贷占比过高、部分居民违规加杠杆、部分房企债务率过 ...

魂来沧海

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" 房住不炒 "
" 房住不炒 "，是 2017 年房地产市场政策定位。在此定位下：
- 50 多个城市出台调控政策；- 15 个城市实行 " 认房又认贷 " 二套房认定标准；- 48 个城市实行限售、限购、限贷等政策；- 各地政策着力于逐步增加住房供给；- 引导部分购房需求由购买转向租赁……
于是，2017 年的房价同比增速被明显控制了下来（见下方图表）；再到 2018 年，我们已经能够明显感觉到一二线城市房价由此前的 " 涨速放缓 " 直接转为 " 下跌 "，并且 " 愉见财经 " 观察到身边的大量卖房者，他们的房子已经降破挂牌价也卖不出去了。
来自中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心的《中国住房市场发展月度分析报告》（10 月）显示，一二线城市房价小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平，少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。


2017 年新建商品住宅价格月度同比增速变化趋势
数据来源：国家统计局


2017 年二手住宅价格月度同比增速变化趋势
再来看看房贷情况。2017 年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额 32.2 万亿元，同比增长 20.9%。可见一直到去年，房地产贷款增长还是较快，不过增速比起 2016 年有所放缓，低了 6.1 个百分点。
其中，个人住房贷款年末余额为 21.9 万亿元，同比增长 22.2%；住房开发贷款余额为 5.6 万亿元，同比增长 26.7%；地产开发贷款余额 1.3 万亿元，同比下降 8.0%。
2017 年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的 26.8%。


房地产贷款余额季度同比增速变化趋势
数据来源：中国人民银行
风险几何？
在这样的大背景下，中国人民银行发布了近日发布的《中国金融稳定报告（2018）》提出了房地产金融领域应关注几个问题。
其一，是房地产企业债务率较高，融资方式复杂。
《报告》指出，我国房地产金融风险总体是可控的。但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。
2017 年，136 家上市房企平均资产负债率高达 79.1%，比上年上升 1.9 个百分点，其中有 26 家资产负债率超过 85%。
部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到 7~8 倍，严重违反了自有资金购地的要求。
较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。
其二，是居民购房存在违规加杠杆情况。
2017 年，短期消费贷款增速异常，1 月短期消费贷款余额同比增速为 19.9%，至 10 月则上升至 40.9%。
这一现象的出现部分原因在于 2016 年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
其三，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。
从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017 年末房地产贷款余额占各项贷款余额的 26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。
其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。
最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。
从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。
不过，话说两头。我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达 34% 以上；且目前来看，银行业金融机构房地产贷款不良率，还是明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量仍然较好。
政策建议
针对风险隐患，《中国金融稳定报告（2018）》提出政策建议：保持房地产金融政策的连续性和稳定性；继续落实好 " 因城施策 " 的差别化住房信贷政策；出台房地产市场健康发展长效机制，综合运用土地、金融、财税、立法等手段，解除制约房地产市场稳定的制度障碍；加快推进房地产领域供给侧改革，人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应，增加住宅供给能力，有效引导市场预期。
同时，加快建立 " 租购并举 " 的住房制度，推动 " 租购同权 "，调节长期供求关系。
在指导商业银行的贷款政策方面，建议包括合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。
建议还包括，防范房地产领域的不当和过度融资，抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造 " 地王 " 现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业 " 明股实债 " 等融资行为，提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
地产断流
如上述政策建议里所言，" 地王 " 的确已经成了不少银行贷款时要避让的区域。" 愉见财经 " 在早前专栏文章《房企们，你们还能融到资吗？》里头，给大家扒过某家做房地产贷款赫赫有名的银行，今年上半年以来的限制口径：
- 2016 年 7 月以来当过 " 地王 " 的房企？审慎！- 这项目本身就是 " 单价地王 "？否掉！- 商业地产项目在三四线城市？否掉！- 查你项目地域，没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！- 查你信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！- 查你土地款，有信贷资金流入的，否掉！- 查你资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！以前那种 " 老吃老做 " 的用信托啦、理财啦募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！- 查你财务，前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！- 查你股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！- 查你项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过 3 次及以上变更的，否掉！- 查你项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！
自鸣得意
时至今日再回头，今天的文末，是 " 愉见财经 " 实在忍不住要自鸣得意一下，本号的预见性和判断力。
还记得 2016 年那个火热的 8 月吗？那是两年零两个月前，融信 110 亿拿下上海地王。" 面粉 " 那么贵了，" 面包 " 还不涨飞上天？在那个非理性的 8 月，市场都疯了，所有人都说着北上广深的房价还要涨！有得好涨了！要翻番！
可是，我们：
- 在 2016 年 8 月 17 日写了《火葬场旁边出地王：要么钱当纸用，要么行业掉头》；- 在 2016 年 8 月 23 日写了《当房子和票子比泡沫》；- 在 2016 年 10 月 18 日写了《看空楼市会讨骂》。
在说了都没人信、说房地产要不好了会被笑掉大牙还会讨骂的日子里，我做了三个判断：整个房地产行业的好日子，到 2016 年下半年正式拐点（所谓 " 行业掉头 "）；房价的确还有最后一波汤喝，但之后很可能是高位被套未必抛得掉，徒有纸上富贵；到 2021 年底，房地产行业要临重大生死考验。
很多事情说到底，基本面相通。市场情绪往往是错误的，反而是常识、规律与理性，是最后的真相。
只不过，拨乱反正都需要时间，有时候甚至是很长的周期，但再长，那终究只是周期而不是永远；只不过，拨乱反正时，往往也是矫枉过正时。
@今日话题